Focus assemblea condominiale: quali maggioranze sono richieste per deliberare?
  • 23/01/2019

Focus assemblea condominiale: quali maggioranze sono richieste per deliberare?

Una breve guida per fare chiarezza sulle maggioranze necessarie per deliberare in sede di assemblea condominiale, con relativa tavola sinottica per prima e seconda convocazione 

In questo articolo verrano precisate le maggioranze necessarie per la validità dell'assemblea condominiale (c.d. quorum), in prima e in seconda convocazione, soprattutto in relazione ai seguenti argomenti: nomina e revoca dell'amministratore, azioni legali e giudiziarie, risarcimenti danni, cause, ingiunzione di pagamento condomino moroso, impugnazione, manutenzioni straordinarie e ordinarie, approvazione delle tabelle millesimali.

 

In materia di condominio, con i termini quorum costitutivi e quorum deliberativi si fa riferimento alle maggioranze necessarie per costituire l’assemblea e quindi per poter deliberare; in tal senso la delibera è l’atto con cui l’assemblea manifesta tale sua volontà ed attraverso il quale la stessa provvede a disciplinare e gestire i beni e i servizi condominiali. 

 

Affinché una delibera possa considerarsi valida deve essere approvata con maggioranze che variano in funzione del suo oggetto, ricorrendo dunque sia la presenza del quorum costitutivo che del quorum deliberativo

 

Quorum costitutivi

Per esso si intende il numero di partecipanti necessario affinché una votazione sia valida; deve precisarsi che l’assemblea non può deliberare, se tutti gli aventi diritto (proprietari, locatari etc.) non sono stati regolarmente convocati.

 

L’articolo 1136 cc introduce l’istituto del quorum, prevedendo che in prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita se vi è:

  • un numero di condomini presenti in assemblea costituente la maggioranza dei partecipanti al condominio
  • un numero di di condomini presenti in assemblea rappresentante almeno i 2/3 del valore intero dell’edificio 

Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibererà in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre 10 giorni dalla medesima.

 

L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita se vi è:

  • un numero di condomini presenti in assemblea costituente almeno 1/3 dei partecipanti al condominio
  • un numero di di condomini presenti in assemblea rappresentante almeno i 1/3 del valore intero dell’edificio 

 

Quorum deliberativi

Raggiunto il quorum costitutivo, l’assemblea è regolarmente costituita i partecipanti possono procedere a deliberare con il superamento dei quorum deliberativi.

 

L’art. 1136 cc prevede che sono valide le deliberazioni in prima convocazione approvate con:

  • numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti 
  • numero di voti che rappresenti almeno 1/2 del valore dell’edificio

 

Se in prima convocazione non si raggiunge il quorum costitutivo, in seconda convocazione sono valide le deliberazioni approvate con:

  • numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti
  • numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio 

Si deve però precisare che non tutte le deliberazioni seguono le regole generali sui quorum deliberativi. Alcune richiedono regole più restrittive. 

 

Per meglio comprendere quali delibere richiedano maggioranze diverse rispetto a quelle previste dall’art 1136 c.c., si allegano due  tabelle schematiche (per prima e seconda convocazione) che indicano le maggioranze necessarie per singoli aree tematiche, normalmente oggetto di delibere assembleari.

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