Infiltrazioni condominiali, a chi chiedere il risarcimento?
  • 16/01/2019

Infiltrazioni condominiali, a chi chiedere il risarcimento?

Breve focus sulle infiltrazioni condominiali e come determinare se la responsabilità è attribuibile al condominio o al proprietario dell'immobile confinante

La recente sentenza n. 27248/2018 emessa dalla Corte di Cassazione affronta un consueto problema per chi abita in un condominio di infiltrazioni d’acqua all’interno di un appartamento che, oltre a provocare danni all’unità abitativa e al mobilio, può anche creare gravi problemi di salute, derivanti dalla presenza di muffe.

 

Appare dunque importante sottolineare in primo luogo come sia di fondamentale importanza conoscere ed individuare il responsabile dei danni determinati dalle infiltrazioni d’acqua; sul punto l’art. 2051 c.c. stabilisce un principio secondo cui responsabile dei danni che derivano a terzi da un determinato bene è il soggetto che di tale bene ha la custodia.

 

Le responsabilità del condominio

 

Da ciò consegue che, nel caso in cui le infiltrazioni provengano dalla rottura di una tubatura condominiale o di qualsiasi altro bene comune, dovrà risponderne il condominio il quale dovrà farsi carico dei lavori di ripristino e del risarcimento dei danni subiti da mobili, arredi e suppellettili, anche per il tramite della propria compagnia di assicurazione se prevista quale forma di tutela.

 

Il condominio ha infatti l’obbligo di conservare, custodire e manutenere i beni comuni, ciò soprattutto con specifico riguardo alle tubature, posto che il condominio risponde per danni occorsi alle tubature sino a quando non incontrano i contatori dei singoli condomini, mentre quelle di scarico lo sono sino a quando non si collegano con i tubi dei vari appartamenti.

 

Sul punto la Cassazione sopra citata stabilisce che il soggetto deve trovarsi in una relazione particolarmente qualificata con il bene, quindi in un rapporto di fatto o in una relazione fisica grazie alla quale ne abbia l’effettiva disponibilità.

 

Tutto questo però non si verifica se le parti di un impianto idrico cui è riconducibile il guasto è situata nella singola unità abitativa di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

 

Sulla base di ciò, la Suprema Corte concludeva, ritenendo che la presunzione di condominio dell’impianto idrico non si può estendere alla parte di impianto situata nell’appartamento dei singoli condomini, se pure allacciato a quello comune.

 

Alla luce di tali considerazioni pertanto, il condominio non veniva pertanto ritenuto responsabile per le infiltrazioni acqua condominio, e pertanto non era tenuto al risarcimento dei danni subiti dagli attori.

 

Quando invece le infiltrazioni provengono dai muri perimetrali, la responsabilità è imputabile a carico del condominio, posto che gli stessi sono considerati parti comuni, con l’unica eccezioni esimente che si verifica quando venga provato che tali danni siano connessi a un grave difetto di costruzione: in tal caso, infatti, il loro risarcimento può essere richiesto, sia dal danneggiato che condominio, all'impresa che ha eseguito i lavori, entro dieci anni da quando sono stati ultimati.

 

Per quanto riguarda, infine, la terrazza a livello, la Corte di cassazione, con la ormai famosa sentenza 25 agosto 2014 numero 18164, ha ricordato che essa, anche se è di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve nei confronti degli appartamenti sottostanti alla medesima funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio. 

 

Di conseguenza rispondono tutti i condomini dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni che provengono dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione; le proporzioni, però, sono quelle di cui all'articolo 1126 c.c..

 

La responsabilità del proprietario

 

Se invece le infiltrazioni provengono da tubature di proprietà del singolo condomino è quest'ultimo a dover rispondere dei danni che ne siano derivati, salvo che non sia in grado di dimostrare che il danno si è verificato per caso fortuito.

 

Se l’immobile da cui provengono le infiltrazioni è concesso in locazione, ai sensi della sentenza 21788/2015 con la quale si è sancito che il proprietario dell'immobile conserva la custodia delle strutture murarie e degli impianti che in esse siano conglobati, mentre è il conduttore a divenire custode degli accessori e delle altre parti di un bene locato, ad esempio come una rottura di un tubo flessibile.

 

Qualora non sia possibile determinare con esattezza la responsabilità in capo al condominio o al singolo condomino, è sempre consigliabile ricorrere giudizialmente, in ipotesi di mancato ristoro economico, con una procedura di accertamento tecnico preventivo, volto a determinare le specifiche responsabilità.

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