- 12/12/2024
Assemblee condominiali: regole, quorum e come gestirle al meglio
Le assemblee condominiali sono fondamentali per la gestione degli edifici. In questo articolo spieghiamo regole, quorum, maggioranze e forniamo consigli pratici per evitare errori e conflitti
Come gestire le assemblee condominiali: regole essenziali e consigli pratici
Le assemblee condominiali sono il fulcro della gestione di un condominio. Da decisioni apparentemente semplici, come la manutenzione ordinaria, fino a interventi straordinari, tutto passa da questo momento di confronto. Tuttavia, la mancanza di conoscenza delle regole spesso rende le assemblee fonte di conflitti.
Capire come funzionano è il primo passo per garantire decisioni valide e condivise.
Convocazione: regole da rispettare
La convocazione è un passaggio delicato che deve rispettare norme precise. L’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile prevede che l’avviso venga comunicato con mezzi che garantiscano la prova della ricezione, come raccomandata, PEC o consegna a mano con firma.
E l’email ordinaria? È possibile solo con il consenso esplicito di tutti i condomini, meglio se formalizzato in una delibera. Un errore nella convocazione può compromettere la validità delle delibere adottate, rendendole facilmente impugnabili.
Quorum e maggioranze
La validità delle decisioni assembleari dipende dai quorum e dalle maggioranze richieste.
In prima convocazione, serve la presenza di almeno due terzi del valore millesimale e della maggioranza numerica dei condomini. Le delibere si approvano con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi.
In seconda convocazione, bastano un terzo dei condomini e 334 millesimi, e le decisioni sono approvate con la maggioranza semplice degli intervenuti.
Tuttavia, per innovazioni rilevanti o modifiche regolamentari contrattuali, sono richieste maggioranze qualificate o, in alcuni casi, l’unanimità.
Il verbale e il ruolo di presidente e segretario
Durante l’assemblea, il presidente dirige i lavori e garantisce l’ordine, mentre il segretario redige il verbale, che deve essere un resoconto completo e fedele delle discussioni e decisioni.
La mancata verbalizzazione di una dichiarazione importante può rendere nullo il verbale, e il presidente ha il dovere di intervenire per garantirne la completezza.
Impugnare una delibera
Se una delibera è ritenuta irregolare, il Codice Civile distingue tra delibere annullabili e nulle.
Le delibere annullabili, ad esempio quelle approvate senza il quorum richiesto, devono essere impugnate entro 30 giorni.
Le delibere nulle, che violano diritti fondamentali, possono essere contestate in qualsiasi momento.
Prima di rivolgersi al giudice, è obbligatorio tentare la mediazione, un passaggio che consente di risolvere molte dispute in tempi brevi e a costi contenuti.
Le assemblee in videoconferenza
Grazie all’evoluzione normativa, le assemblee possono essere svolte in videoconferenza, ma a precise condizioni: il regolamento condominiale deve prevederlo, o serve il consenso della maggioranza. Inoltre, l’avviso deve specificare la piattaforma utilizzata e garantire l’identificazione dei partecipanti.
Questa modalità offre flessibilità e favorisce la partecipazione, ma richiede una gestione attenta per evitare problemi tecnici e contestazioni.
Conclusioni
Gestire un’assemblea condominiale nel rispetto delle regole non solo garantisce la validità delle decisioni, ma evita conflitti e contenziosi. Conoscere le norme e applicarle correttamente è essenziale per vivere il condominio come una comunità e non come un’arena di scontri.
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