- 23/05/2022
Distacco del condomino dall'impianto centralizzato: quota di spese a suo carico
Un focus in ragione delle ultime pronunce della Giurisprudenza in tema di riscaldamento condominiale e ripartizione spese a carico dei condomini distaccati
In questo focus verrà analizzata la fattispecie relativa alle spese di riscaldamento condominiale e, più precisamente se un condomino distaccato dall’impianto centralizzato, sia tenuto a corrispondere la quota di consumo involontario.
La giurisprudenza risalente nel tempo ammetteva il distacco dal riscaldamento del singolo condomino solo in limitate ipotesi; successivamente però si è sviluppato un diverso orientamento che ha cominciato ad ammettere la possibilità di distaccarsi dall’impianto centrale, (), orientamento che è stato recepito dal legislatore della Riforma del Condominio che ha codificato la rinuncia all'uso dell'impianto di riscaldamento centralizzato introducendo una nuova disposizione nell’articolo 1118 c.c.
La nuova posizione della giurisprudenza favorevole al distacco ha indotto giudici di legittimità e di merito a sostenere che sono nulle quelle clausole del regolamento che impediscono al partecipante al condominio di distaccarsi dall’impianto centrale.
Il Tribunale di Roma, con sentenza dell’8 marzo 2022 n. 3603, ha precisato che la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata da parte del singolo condomino è da ritenersi pienamente legittima, purché l’interessato dimostri che, dal suo operato, non derivino squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio e sempre che, in caso di dispersioni di calore dell’impianto, continui a corrispondere una quota di spese di gestione per neutralizzare i prevedibili aggravi di spesa per gli altri condomini.
La vicenda
Un condomino citava in giudizio il condominio per far accertare e dichiarare la legittimità del distacco della diramazione del suo appartamento dall’impianto centralizzato di riscaldamento, nonché dell’obbligo di partecipare alle sole spese per la conservazione dalla data di acquisto dell’unità immobiliare; si costituiva in giudizio il condominio che contestava integralmente le deduzioni in fatto ed in diritto dell’attrice. La causa, originariamente istruita in via documentale, era poi rimessa sul ruolo per consentire l’espletamento di consulenza tecnica di ufficio, all’esito della quale veniva trattenuta in decisione (con termini di legge alle parti per il deposito delle memorie conclusive).
La decisione
Il Tribunale di Roma ha ricordato che il distacco è da ritenersi giuridicamente possibile; infatti lo stesso giudice ha messo in rilievo che, con riferimento al distacco delle derivazioni individuali dagli impianti di riscaldamento centralizzato ed alla loro trasformazione in impianti autonomi, l'ordinamento ha mostrato di privilegiare dette trasformazioni nell’ottica del preminente fine generale del risparmio energetico; del resto, come ribadito dalla novella del 2012, l’eventuale effetto pregiudizievole del distacco per l’impianto comune e per i condomini non distaccatisi deve essere verificato in concreto, con la conseguenza che l’astratto divieto regolamentare – che, se non supportato da un effettivo vantaggio per gli altri condomini, rimane espressione puramente egoistica, a fronte dell’interesse anche del singolo di conseguire un corrispondente risparmio economico - non appare meritevole di tutela dell’ordinamento in quanto contrario al generale principio costituzionale di solidarietà sociale.
Sotto il profilo operativo lo stesso giudice ha evidenziato che, così come prevede l’articolo 1118 c.c., comma 4, i condomini che intendono distaccarsi dall’impianto centralizzato possono farlo, ma a condizione che il distacco non danneggi il funzionamento dell’impianto centralizzato o provochi degli aumenti di spesa per gli altri condomini. Alla luce di quanto sopra il giudice romano ha notato che, sulla base delle indicazioni dell’elaborato peritale, non è emerso un’effettiva compromissione dell’impianto centralizzato derivante dal distacco dell’appartamento di proprietà dell’attore. Tuttavia il CTU ha rilevato un aggravio di spese a carico degli altri condomini per una dispersione di calore, con la conseguenza che lo stesso consulente ha individuato una percentuale di contribuzione alle spese di gestione da porre a carico dell'unità immobiliare della società attrice in grado di compensare questo effetto. Per tali ragioni, il Tribunale, ha ritenuto accertata la legittimità del distacco dell’unità immobiliare, ponendo però a carico dell’attore l’obbligo di corrispondere una quota di spese di gestione per neutralizzare i prevedibili aggravi di spesa per gli altri condomini. In ogni caso lo stesso giudice ha sottolineato che detto accertamento, avvenuto solo nell’ambito del giudizio, non può, spiegare effetti ex tunc per gli oneri maturati prima della domanda giudiziale.
I presupposti per il distacco dal riscaldamento centrale: il notevole squilibrio termico
Il distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento è possibile se non determina notevoli squilibri di funzionamento.
Tuttavia, per “squilibrio termico” non deve intendersi la possibile differente temperatura nell'appartamento distaccato in quanto, in ogni caso, anche senza distaccarsi il proprietario potrebbe sempre semplicemente chiudere i propri radiatori.
Se così non fosse quel distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato ammesso in linea di principio sarebbe sempre da escludere in concreto, in quanto nell'ambito di un condominio ogni unità immobiliare confina con almeno un'altra unità immobiliare, per cui il distacco dall'impianto centralizzato da parte di uno dei condomini provocherebbe sempre quel tipo di squilibrio termico che, invece, deve essere considerato irrilevante (Cass. civ. sez. II, 27/5/1998, n. 11857).
Per quanto attiene al requisito dello “squilibrio termico di funzionamento”, quindi, si deve intendere che esso faccia riferimento allo squilibrio impiantistico e non a quello termico dovuto alle differenze di temperature all'interno degli appartamenti.
In ogni caso deve essere “notevole”, situazione che ricorre quando sono esaurite tutte le possibili azioni correttive sull’impianto e non si può procedere ad ulteriori adattamenti senza che ne conseguano malfunzionamenti evidenti.
Gli aggravi di spesa: il problema dispersioni di calore
A quanto sopra si deve aggiungere che il condomino che intende distaccarsi deve provare, attraverso idonea documentazione tecnica, oltre alla mancanza di “notevoli squilibri” tecnici, l’assenza di aggravi di spesa per i condomini che continueranno a servirsi dell’impianto condominiale (Cass. civ. sez. III, 3/11/2016, n. 22285).
Nel concetto di “aggravio di spesa” deve essere compresa quella spesa di godimento ignorata dall'ultimo comma dell’articolo 1118 c.c. e, in particolare, quella per l'energia prodotta e non utilizzata (le dispersioni di calore).
Una quota parte delle spese di riscaldamento sostenuta dai condomini serve solo per compensare le dispersioni di calore che normalmente si verificano nell’impianto centrale; tale quota deve essere ripartita tra tutti i condomini, indipendentemente dall'effettivo utilizzo dell'impianto centralizzato.
In caso contrario si avrebbe un pregiudizio economico per i condomini rimasti allacciati in quanto da un lato anche coloro che non scaldano la propria unità beneficiano di fatto degli effetti della dispersione del calore erogato nelle unità contigue e, d'altro lato, la messa ed il mantenimento in funzione dell'impianto centralizzato comporta l'immissione di acqua calda non solo nelle tubazioni e nei radiatori interni alle unità immobiliari ma anche nelle tubazioni comuni.
I distaccati sono comunque tenuti a pagare le spese di manutenzione straordinaria (cioè gli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell’impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell’impianto termico), le spese di conservazione (relative alle operazioni previste nei libretti d’uso e manutenzione degli apparecchi), le spese per la “messa a norma”.
Regolamento e distacco dal riscaldamento centralizzato
Una clausola del regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, non può derogare alle disposizioni richiamate dall'articolo 1138 c.c., comma 4, e non può menomare i diritti che ai condomini derivino dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.
Pertanto, la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti in radice al condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, se il distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento (Trib. Roma 30 novembre 2021 n. 18733).
Quanto sopra viene sostenuto, per un duplice ordine di ragioni: in primo luogo, perché proprio l'ordinamento avrebbe mostrato di privilegiare, al preminente fine d'interesse generale rappresentato dal risparmio energetico, dette trasformazioni e, nei nuovi edifici, l'esclusione degli impianti centralizzati e la realizzazione dei soli individuali; in secondo luogo, perché, in caso contrario, si avrebbe prevaricazione egoistica anche da parte esigua della minoranza dei condomini e una lesione dei principi costituzionali di solidarietà sociale (Cass. civ. sez. II, 29/09/2011, n. 19893).
È, invece, legittima la delibera assembleare secondo cui, in esecuzione di apposita disposizione del regolamento condominiale avente natura contrattuale posta in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall'art. 1123 c.c., le spese di gestione dell'impianto centrale di riscaldamento devono essere poste a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio (per avervi rinunciato o essersene distaccati), tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma del codice sopra detta (Cass. civ. sez. II, 16/03/2022, n. 8553; Cass. civ. sez. II, 2/11/2018, n. 28051; Cass. civ. sez. II, 18/05/2017, n. 12580).