- 01/03/2021
Contratti di locazione ad uso abitativo
Un breve focus in tema di contratti locazione ad uso abitativo. Le varie forme contrattuali ed il relativo regime fiscale.
La locazione di un immobile ad uso abitativo può essere oggetto di varie forme contrattuali a seconda dell’interesse riposto, rispettivamente dal conduttore e dal locatore, sull’unità abitativa oggetto di detto accordo; vediamo dunque in questo breve focus le possibilità rimesse alle parti,
Locazione a canone libero (anche detto 4+4)
- le parti hanno ampia flessibilità sull’indicazione del canone da corrispondere, tenuto conto che in questa forma contrattuale la legge non fissa né importi minimi, né massimi;
- Il contratto ha una durata minima di 4 anni, ma alla prima scadenza si rinnova obbligatoriamente per altri 4 anni; dopodiché, se non interviene una disdetta sei mesi prima, si rinnova sempre di 4 anni in 4 anni. Dopo i primi 4 anni, però, il locatore può dare disdetta per alcuni specifici motivi indicati dalla legge (necessità di destinare l’immobile a residenza propria, del coniuge o dei figli; se l’edificio è gravemente danneggiato ed è necessario effettuare dei lavori; se il conduttore ha la disponibilità di un alloggio libero nello stesso Comune; quando il conduttore non vive continuativamente nell’immobile senza giustificato motivo; se c’è necessità di vendere e il locatore non ha la disponibilità di altri immobili a uso abitativo oltre alla propria abitazione).
Locazione a canone concordato (anche detto 3+2)
- il contenuto del contratto è prefissato secondo un modello ministeriale cui le parti devono necessariamente attenersi;
- il canone è prestabilito secondo importi concordati dalle organizzazioni rappresentative delle parti, con un canone quasi sempre inferiore a quello di mercato;
- la durata del contratto è più breve rispetto a quella del contratto 4+4; qui infatti la prima scadenza è di 3 anni, ma si rinnova in automatico per altri 2 anni; dopodiché, se non interviene una disdetta sei mesi prima, il contratto si rinnova sempre di 2 anni in 2 anni.
Locazione per studenti universitari
- ha una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi, con facoltà per le parti di rinnovo;
- il canone è prefissato da accordi sindacali.
Locazione a uso transitorio
- ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi non rinnovabili;
- il canone è libero;
- può essere stipulata solo in presenza di particolari situazioni di necessità temporanee dell’inquilino o del padrone di casa che vanno indicate nel contratto.
Quanto alla tassazione sui contratti di locazione
Il locatore, a condizione che sia un soggetto privato ed il conduttore sia un soggetto privato può optare la cosiddetta cedolare secca che è un’imposta fissa. che prevede per le locazioni a canone libero, l’imposta è pari al 21% del canone di locazione annuo, mentre per le locazioni a canone fisso, invece, l’imposta è pari al 15% del canone di locazione annuo.
Deve poi necessariamente essere osservato che con il regime della cedolare secca, assolvendo la sola imposta sostitutiva, infatti, il canone di locazione non si cumula con gli altri redditi ai fini Irpef e addizionali, oltre a non essere dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto.
La convenienza di adottare il regime di cedolare secca, varia in ragione dei singoli casi, spettando al proprietario dell’immobile la stima se beneficiare di detto regime o meno e se optare per una locazione a canone libero ovvero a canone concordato.