CASSAZIONE SENTENZA SEZIONI UNITE 9449/2016
  • 12/05/2016

CASSAZIONE SENTENZA SEZIONI UNITE 9449/2016

 

Le Sezioni Unite, con la sentenza 9449/2016, hanno risolto il contrasto pendente in seno alla Cassazione relativamente alla ripartizione delle spese derivanti dalle infiltrazioni dal lastrico solare all’appartamento sottostante.

Due terzi delle spese a carico del condominio, il rimanente terzo a carico del proprietario. 

La sentenza in esame chiarisce la natura della responsabilità  e le relative conseguenze sulla ripartizione delle spese.

Si stabilisce infatti che è innegabile la circostanza che chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trovi, in rapporto alla copertura dell’edificio condominiale, in una posizione specifica, che garantisce l’uso esclusivo, ma allo stesso tempo crea un obbligo  come custode della superficie del lastrico o della terrazza. 

Da ciò deriva  la conseguenza di essere titolare di una responsabilità  da custodia sulla base dell’articolo 2051 del Codice civile. 

Il condominio, invece, è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell’edificio, tra cui vi rientra la struttura immediatamente sottostante alla superficie del lastrico e della terrazza. 

Su tale specifica parte la custodia non può essere esercitata nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna, tanto da configurare una responsabilità dell’amministratore. 

Pertanto, in assenza della prova della riconducibilità  del danno alla condotta del proprietario e  visto che l’esecuzione delle opere di riparazione necessita della sua collaborazione e di quella del condominio, il criterio di riparto delle spese «costituisce un parametro legale rappresentativo di una di di una situazione di fatto correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini delineati». 

In termini di ripartizione delle spese di riparazione o di ricostruzione allora, la conseguenza di questa impostazione è quella di rendere possibile l’applicazione dell’articolo 1126 del Codice civile, che ne mette un terzo a carico del proprietario o del titolare di uso esclusivo e i restanti due terzi a carico del condominio. 

L’attrazione del danno da infiltrazione nell’ambito della responsabilità  civile ha anche come effetto l’applicazione delle disposizioni sulla responsabilità  extracontrattuale. 

Tra le quali, quella sulla prescrizione e sulla imputazione della responsabilità . 

Risponde allora del danno, nelle proporzioni dette, chi era titolare del diritto di uso esclusivo al momento del danno e non invece il successivo acquirente dell’immobile. 

Il danneggiato poi può agire anche singolarmente nei confronti del singolo condomino nei limiti della quota imputabile al condominio, essendo infatti applicabile la disciplina sulla responsabilità  solidale. 

Da qui, la regola della ripartizione delle spese è quella dell'art. 1126 c.c.: ossia un terzo a carico del proprietario/utilizzatore e due terzi a carico di tutti gli altri condomini.

 

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