Cassazione Civile Sentenza 194/2023
  • 06/03/2023

Cassazione Civile Sentenza 194/2023

Secondo la Corte di Cassazione con decisione n. 194/2023, spetta al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto.

 

La Suprema Corte si rifà al principio secondo cui la funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, a partire da quello di pagamento dei canoni, neppure escluso quello di recedere dal contratto dando il dovuto preavviso; quanto sopra si origina sulla scorta dei caratteri comuni alle varie forme di cauzione diffuse nella pratica degli affari, si pone come una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno, ivi compresa quella, già riconosciuta agli odierni ricorrenti, relativa al danno da lucro cessante, con la conseguenza che sulla somma o sul valore dei beni ricevuti l'accipiens potrà invero agevolmente soddisfarsi ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno stesso, potendo il locatore sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito, che sorge con la conclusione della locazione, a condizione di "proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati" (così, da ultimo, in motivazione, Cass., 5 luglio 2019, n. 18069).

 

In caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta "al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto" (Cass., 5 maggio 2020, n. 8482; Cass., 12 febbraio 2015, n. 2865).

 

Inoltre "il danno da risarcire non può non ritenersi rappresentato dall'ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento, senza che si possa prendere in considerazione la ripresa disponibilità della cosa, perché questa, finché non viene locata di nuovo, per il soggetto che aveva scelto di ricavare dal bene un reddito locatizio, non può rappresentare — o quanto meno non può a priori presumersi rappresenti — un effettivo e reale vantaggio a quello paragonabile" (così, Cass., n. 8482 del 2020).

 

Anche qui la Corte di appello ha quindi errato nel circoscrivere l'entità del risarcimento.

 

In conclusione, il ricorso veniva accolto alla luce dei seguenti Principi di diritto:

  • "il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, se in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dall'immobile"
  • "in caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto".
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