Tribunale di Roma Sentenza 915/2021
  • 15/02/2021

Tribunale di Roma Sentenza 915/2021

Una pronuncia del Tribunale di Roma fornisce ulteriori chiarimenti in merito alla ripartizione delle spese di rifacimento dei frontalini, partendo sempre dall’incidenza operata dagli stessi in relazione al decoro architettonico ed alla funzione estetica svolta per l’edificio.

 

Si ribadisce infatti, solcando il tracciato di alcune precedenti pronunce di legittimità che, soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare comuni a tutti - parti condominiali dunque -  quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, con la conseguenza che le relative spese di manutenzione vanno ripartite tra tutti i condomini, secondo i rispettivi millesimi di proprietà.

 

Invece, la manutenzione di quelle parti del balcone che non hanno una funzione decorativa è in capo solo al proprietario dell'appartamento a cui il balcone serve, dovendo quest’ultimo sopportare integralmente tutte le spese.

Occorre analizzare quale parte del balcone sia in discussione e quale funzione abbia per poter ritenere che ricorra la proprietà individuale del condomino o collettiva, del condominio.

 

Con la decisione n. 915 del 19 gennaio 2021, il Tribunale di Roma ha affrontato il tema della natura condominiale o meno dei frontalini, osservando preliminarmente che la delibera assembleare non può attribuire i frontalini alla proprietà condominiale ovvero alla proprietà individuale dei titolari delle unità immobiliari cui i relativi balconi accedono, dovendo invece essere determinata la proprietà in ragione dei titoli di acquisto, del regolamento condominiale contrattuale e dalla legge secondo il disposto dell’art. 1117 c.c., valutando dunque caso per caso la funzionalità del bene per il tramite di una apposita Consulenza Tecnica d’Ufficio.

 

In assenza dunque di riferimenti nei titoli di acquisto e/o nel regolamento condominiale il consulente nominato dal Giudice avrà il concreto compito di attribuire il ruolo dei frontalini in relazione all'aspetto architettonico del fabbricato, determinando l’inerenza alla facciata condominiale ovvero l'assoluta estraneità della stessa, partendo dal presupposto che se è vero che i balconi consentono l'estensione della proprietà individuale attraverso l'utilizzazione esclusiva della superficie praticabile e della possibilità di affaccio, è altrettanto vero che i frontalini possono avere qualificazione di elementi decorativi esterni, inserendosi nella struttura della facciata.

 

Nel caso in esame, il Giudice ha concluso che sulla base della disposta CTU, i frontalini oggetto della relazione, quali elementi di finitura, caratterizzanti la scansione orizzontale dei prospetti, così come realizzata, concorrono a costituire il decoro architettonico degli edifici e ne caratterizzano le facciate, fondando detta decisione anche sui precedenti di legittimità, nello specifico la pronuncia della Cassazione n. 27415/2018 secondo cui  i frontalini appartengono al condominio quando sono elementi estetici e di arredo della facciata.

 

In conseguenza di ciò veniva determinato dal Magistrato di prime cure che le relative spese per il rifacimento dovessero essere ripartite tra tutti i condomini, compresi coloro che sono titolari di unità immobiliare che si affaccia su un altro lato del palazzo o che non ha balcone, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1123 c.c., con una contribuzione in proporzione dei millesimi di proprietà.

 

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