Locazioni commerciali: si allo sfratto per mancato pagamento canoni causa COVID
  • 28/03/2022

Locazioni commerciali: si allo sfratto per mancato pagamento canoni causa COVID

Il Tribunale di Roma con una recente sentenza (17419/2021) ha fornito una nuova pronuncia, per certi versi innovativa, in relazione ad un procedimento di intimazione di sfratto per morosità promosso dal proprietario dell’immobile locato nei confronti nella società conduttrice di questo per ottenere la convalida dello stesso sfratto e la condanna di essa società al pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori di gestione dell’immobile non corrisposti.

La conduttrice, in sede di costituzione eccepiva l’impossibilità sopravvenuta al rispetto delle obbligazioni derivanti dalla locazione in essere a causa della situazione emergenziale da Covid-19 e rilevando altresì la violazione da parte del locatore del principio di buona fede per avere egli disatteso alla richiesta di rinegoziare il canone di locazione in forza anche della fideiussione bancaria già rilasciata in suo favore.

Sul punto il GIudice di merito ha statuito quanto segue:  “in materia di locazione è da escludere che la grave situazione epidemiologica in essere ed i provvedimenti limitativi della libertà di iniziativa economica emanati per effetto della diffusione del virus “Covid-19” configurino un caso di impossibilità sopravvenuta e ciò sia con riferimento all’obbligazione di pagamento del canone della conduttrice (un’obbligazione di pagamento non può diventare obiettivamente impossibile, attesa la natura di bene fungibile del denaro mentre i mancati pagamenti riferibili, come quelli qui in esame, a condizioni soggettive dell’obbligato, quali la sua incapienza patrimoniale, non possono essere ritenuti rilevanti ai fini dell’impossibilità sopravvenuta), sia con riferimento all’impossibilità per la stessa conduttrice di utilizzare, in tutto o in parte, la prestazione della locatrice, avendo questi messo a completa disposizione, senza limitazioni alcune, il bene locato”.

Dalla lettura di quanto sopra emerge come il Tribunale abbia inteso pronunciarsi favorevolmente rispetto al locatore quasi a voler “compensare” quel favor che invece il legislatore ha riconosciuto ai conduttori con le ormai note disposizioni di sospensione degli sfratti.

In tema poi  di impossibilità sopravvenuta di cui all’art. 1463 del Codice Civile la sentenza in esame ha stabilito che tale disciplina non possa ritenersi applicabile “poiché a causa del factum principis, che vieta le attività socialmente pericolose, non è l’immobile che diventa inidoneo all’uso ma l’attività che in essa vi si svolge ad essere impedita e ciò ricade nella sfera di rischio dell’imprenditore-conduttore”.

Si è dunque provveduto ad effettuare una differenziazione tra il bene-immobile oggetto della locazione rispetto al valore-prestazione commerciale che attraverso il primo si esplica tale distinzione in effetti non è di poco conto sotto il profilo giuridico e sostanziale, sebbene sia chiaro come alla fine si discuta intorno ad una interpretazione semantica della “impossibilità sopraggiunta della prestazione” quanto mai labile nei suoi reali  contorni identificativi ex ante, ma piuttosto doverosamente individuabile caso per caso nelle competenti aule di giustizia.

Sulla scorta di quanto sopra esposto secondo il Giudice non sono ravvisabili motivi di impossibilità materiale o giuridica per il conduttore all’uso od alla detenzione dell’immobile, dal momento che anche nei frangenti più delicati del periodo pandemico, durante i quali gran parte degli esercizi commerciali e delle attività produttive è stata oggetto di chiusura forzosa per disposizione ministeriale, ciò che può dirsi essere stato di fatto compromesso e/o addirittura impedito è la predetta prestazione commerciale senza alcuna incidenza sul bene-immobile inteso quale oggetto stricto sensu del contratto di locazione.

A sostegno di quanto sopra nel dispositivo viene precisato che non possa “ritenersi esistente un diritto, fondato sulla disciplina della emergenza epidemiologica e sulla crisi che ne è scaturita, alla sospensione od alla riduzione del canone od ancora alla sua modifica da parte del conduttore che è rimasto nel godimento materiale dell’immobile con la propria famiglia oppure con la propria struttura, con i propri beni strumentali e con le proprie merci” e come non possa neanche “ritenersi legittima la unilaterale auto-sospensione od autoriduzione dei pagamenti, essendo tra l’altro, di regola, prevista nei contratti di locazione la clausola del c.d. solve et repete”.

In ultima analisi poi il Tribunale di Roma, riferendosi all’introduzione del credito d’imposta a beneficio dei conduttori ha indicato che tale circostanza è la dimostrazione certa e definitiva della obbligatorietà del canone di locazione, dal momento che il fatto che al comma 6 della suindicata norma sia stato precisato che “Il credito d’imposta di cui ai commi precedenti è utilizzabile nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa ovvero in compensazione…” conferma ancora di più come presupposto imprescindibile per il godimento di tale beneficio sia il regolare pagamento dei canoni di locazione ovvero la disponibilità espressa del locatore alla cessione, da parte del conduttore, del credito di imposta in luogo del pagamento della corrispondente parte del canone, tenendo anche conto degli ulteriori vantaggi fiscali emanati con il Decreto Cura Italia, il Decreto Rilancio ed il Decreto Ristori.

Se poi detti vantaggi fiscali siano stati o meno equi a favore delle categorie colpite, non è oggetto di esame della predetta pronuncia che ritiene comunque sufficienti tali disposizioni per convalidare lo sfratto promosso.

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