Affitti brevi legittimi anche con divieti condominiali: cosa dice la giurisprudenza
La locazione breve, in particolare quella turistica, rappresenta oggi una delle soluzioni preferite dai proprietari di immobili. I vantaggi rispetto alla locazione tradizionale sono noti: maggiore flessibilità, minori rischi di morosità, iter semplificato per il rilascio dell’immobile, rendimenti spesso più elevati in zone ad alta vocazione turistica. Tuttavia, la crescente diffusione di questa formula ha portato con sé dubbi interpretativi e contenziosi, soprattutto in ambito condominiale.
Uno dei nodi principali riguarda l’eventuale contrasto tra l’attività di locazione breve e le clausole dei regolamenti condominiali, in particolare quelli di natura contrattuale. È legittimo l’affitto turistico anche in presenza di un regolamento che vieta le attività ricettive? La risposta, secondo la più recente giurisprudenza, è affermativa, a meno che non sussista un divieto chiaro, esplicito e inequivocabile. Ed è proprio questo il punto cruciale su cui si è espressa la sentenza del Tribunale di Torino n. 1161 del 10 marzo 2025.
Locazione turistica e regolamento condominiale: i limiti dei divieti
Nel caso deciso dal Tribunale torinese, un condominio aveva deliberato la cessazione di un’attività di locazione turistica, ritenendola abusiva e in violazione del regolamento condominiale che vietava l’insediamento di “alberghi, pensioni o attività similari” per preservare il carattere signorile dell’edificio. Il proprietario si è difeso sostenendo che si trattava di una semplice locazione breve, non assimilabile ad alcuna attività ricettiva in senso stretto.
Il Giudice ha accolto la tesi del condomino, sottolineando due principi fondamentali:
- La locazione breve non è un’attività ricettiva imprenditoriale: essa si caratterizza per l’assenza di servizi tipici dell’albergo (colazione, reception, pulizia periodica inclusa, cambio biancheria ecc.) e per la gestione diretta da parte del proprietario senza una struttura organizzata. La semplice messa a disposizione di una casa arredata per soggiorni inferiori ai 30 giorni, anche se pubblicizzata su piattaforme online, non integra un'attività para-alberghiera.
- I regolamenti condominiali di natura contrattuale hanno efficacia solo se contengono divieti espressi e inequivoci: nel diritto condominiale, i limiti all’uso delle proprietà esclusive costituiscono vere e proprie servitù atipiche (Cass. civ., sez. II, 18 ottobre 2016, n. 21024). Di conseguenza, devono essere interpretati in senso restrittivo. Un divieto generico all’apertura di “alberghi o pensioni” non è sufficiente a vietare la locazione breve, che ha caratteristiche ben distinte.
Nel caso in esame, il Tribunale ha inoltre rilevato l’assenza di qualsiasi servizio continuativo che potesse assimilare la condotta del condomino a un’attività ricettiva imprenditoriale. La fornitura saltuaria di cortesia (come un taxi prenotato o kit monouso) non rappresenta una violazione del regolamento. Parimenti, l’utilizzo dell’ascensore da parte di ospiti temporanei non è di per sé pregiudizievole per il decoro dell’edificio, rientrando nell’uso normale e legittimo delle parti comuni.
Affitti brevi e limiti regolamentari: orientamenti consolidati
Anche altri tribunali si sono espressi in modo conforme, affermando che la clausola del regolamento che vieti affittacamere, pensioni o locande non è opponibile al proprietario che effettua locazioni brevi inferiori a 30 giorni, a condizione che non si forniscano servizi tipici delle strutture ricettive (Trib. Milano, sentenza 7 settembre 2021, n. 7128).
Questo orientamento appare ormai consolidato e trova fondamento nella distinzione tra attività ricettiva e semplice contratto di locazione: la prima comporta un’organizzazione aziendale e l’offerta strutturata di servizi, mentre la seconda si limita alla concessione dell’uso temporaneo di un bene immobile, senza alcun supporto accessorio continuativo.
Verso una regolamentazione più stringente?
Va tuttavia ricordato che, dal 1° gennaio 2025, è entrato in vigore l’obbligo di indicare il CIN (Codice Identificativo Nazionale) per tutti gli immobili destinati alla locazione breve, misura volta a garantire maggiore trasparenza e tracciabilità. Inoltre, una recente circolare del Ministero dell’Interno ha vietato l’identificazione da remoto degli ospiti tramite key box o smart lock, imponendo un’identificazione di persona. Si tratta di segnali che indicano una progressiva regolamentazione del settore, ma che non incidono sulla legittimità della locazione breve in ambito condominiale, salvo divieti specifici.
La locazione breve continua a rappresentare un’opportunità lecita per i proprietari, anche in ambito condominiale, a patto che non vengano superati i limiti previsti dalla legge e dai regolamenti condominiali contrattuali in modo esplicito. La giurisprudenza tutela il diritto del condomino alla disponibilità del proprio bene, riaffermando il principio secondo cui eventuali restrizioni devono essere specifiche e non interpretabili estensivamente.
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