Compravendita di un immobile proveniente da donazione: tutele, assicurazione e costi
Acquistare o vendere una casa donata può sollevare diverse incertezze, soprattutto riguardo al rischio di future pretese da parte degli eredi del donante. Questo accade perché, secondo la normativa italiana, la donazione può essere impugnata dagli eredi legittimari (ad esempio coniuge o figli) qualora ritengano che i loro diritti ereditari siano stati lesi dalla liberalità. In casi estremi, l’azione di riduzione può spingersi fino a coinvolgere anche il terzo acquirente, che rischia di perdere l’immobile acquistato.
Il quadro normativo di riferimento
Dal punto di vista legale, la donazione rientra tra gli atti di liberalità disciplinati dal Codice Civile. Se essa comporta un pregiudizio per la cosiddetta “quota di legittima” – la porzione di eredità che la legge riserva a determinati soggetti – gli eredi lesi hanno la possibilità di agire giudizialmente. Qualora il donatario abbia già venduto l’immobile a terzi, l’erede può coinvolgere anche l’acquirente e chiedere la restituzione del bene stesso.
L’ordinamento prevede, tuttavia, dei limiti temporali all’esercizio di tali azioni: trascorsi vent’anni dalla trascrizionedella donazione o dieci anni dalla morte del donante, in assenza di opposizioni, il rischio di un’eventuale rivendicazione si riduce o scompare. Esiste inoltre lo strumento dell’opposizione alla donazione, che se trascritto interrompe il decorso del periodo ventennale, creando per l’acquirente un perdurante margine di incertezza.
I principali rischi per chi acquista
Dal punto di vista dell’acquirente, il timore più rilevante è quello di vedersi sottrarre la casa qualora un erede riesca a ottenere una sentenza di restituzione. In uno scenario del genere, la posizione dell’acquirente può risultare particolarmente scomoda se il venditore non è più in grado di risarcire il valore pagato.
È dunque fondamentale, prima di procedere all’acquisto di un immobile donato, accertare l’assenza di fattori di pericolo: occorre verificare, ad esempio, la data dell’atto di donazione, la circostanza che il donante sia ancora in vita (o meno) e la presenza di potenziali eredi legittimari. Se il periodo di tempo trascorso dalla trascrizione dell’atto di donazione o dalla morte del donante non è sufficiente a escludere la possibilità di un’azione legale, diventa opportuno adottare adeguate forme di tutela.
La polizza assicurativa: uno strumento di protezione
Una delle soluzioni più utilizzate per ridurre l’incertezza che grava sugli immobili di provenienza donativa è la cosiddetta “polizza donazione”. Si tratta di un’assicurazione ideata appositamente per coprire i rischi derivanti da possibili azioni di riduzione e restituzione avanzate dagli eredi legittimari. Sottoscrivendo questa polizza, chi vende l’immobile si impegna a garantire all’acquirente un indennizzo nel caso in cui, in futuro, un erede ottenga ragione in tribunale e pretenda la restituzione della casa.
L’assicurazione di norma copre sia il valore pagato dall’acquirente sia gli eventuali costi legali connessi alla controversia. I premi assicurativi variano in base al valore dell’immobile e alle politiche della compagnia di riferimento, ma in generale risultano proporzionalmente piuttosto contenuti rispetto al prezzo di compravendita. Molto spesso è lo stesso venditore (proveniente da donazione) a farsi carico della stipula e del pagamento del premio, in modo da rendere l’immobile più appetibile e scongiurare qualsiasi timore da parte dei potenziali acquirenti.
Precauzioni per chi vende
Sul fronte del venditore, la trasparenza gioca un ruolo essenziale. Se la casa è stata ricevuta in donazione, dichiarare sin dall’inizio questa circostanza e fornire la documentazione necessaria ai futuri compratori rappresenta una pratica di correttezza e professionalità. Altro aspetto fondamentale è valutare in che modo la polizza donazione possa favorire la trattativa, dimostrando di avere a cuore la serenità dell’acquirente.
Quando il bene proviene da una donazione relativamente recente o quando il donante è ancora in vita, la copertura assicurativa riduce in modo significativo i dubbi sollevati dalla parte acquirente. Inoltre, conoscere la situazione familiare del donante (presenza di figli, coniuge o altre persone che potrebbero vantare diritti ereditari) permette di esporre con chiarezza il quadro al potenziale compratore, contenendo così possibili imprevisti in fase di vendita.
Consigli per chi acquista
Per chi intende acquistare un immobile di provenienza donativa, è innanzitutto opportuno incaricare un professionista di fiducia – come un notaio o un avvocato specializzato – di verificare la storia dell’immobile. Attraverso l’esame dell’atto di provenienza e delle visure catastali e ipotecarie, si può comprendere da quanto tempo risale la donazione e se siano state trascritte opposizioni. È anche importante verificare se ci siano stati accordi o rinunce da parte di eventuali eredi legittimari, sebbene tali rinunce in genere possano essere formalizzate in modo definitivo solo dopo il decesso del donante.
Un altro tassello imprescindibile è l’eventuale presenza di una polizza a copertura dei rischi. In assenza di un’assicurazione già attiva, l’acquirente può chiedere che il venditore ne stipuli una a proprie spese, oppure valutare la convenienza di condividere il costo per ottenere una protezione immediata. In tal modo, anche qualora dovessero sorgere controversie ereditarie, chi acquista avrebbe la garanzia di non perdere quanto investito o, quantomeno, di essere indennizzato.
Conclusioni e invito ad affidarsi a professionisti
Comprare o vendere un immobile proveniente da donazione non è di per sé un’operazione rischiosa, a patto che si conoscano i possibili problemi e si adottino le giuste precauzioni. La polizza donazione, combinata con un’attenta analisi delle circostanze familiari e temporali del donante, costituisce la via maestra per ridurre l’incertezza e concludere la compravendita in modo sicuro. Chi vende può rendere il proprio bene più appetibile, chi acquista può scongiurare il timore di future azioni di restituzione e le banche stesse tendono a erogare mutui più agevolmente se la copertura assicurativa è garantita.
In ogni caso, prima di stipulare il contratto, affidarsi alla consulenza di un professionista resta la scelta più saggia.
Un notaio o un avvocato di fiducia sapranno illustrare la soluzione migliore per ogni specifica situazione e tutelare gli interessi di entrambe le parti, mettendole al riparo da eventuali sorprese legali. Se stai per vendere o acquistare una casa donata, dunque, non sottovalutare l’importanza di un’adeguata informazione e del supporto di esperti del settore: la serenità del tuo investimento passa anche da queste fondamentali precauzioni.
