Nel passaggio di proprietà di un immobile in condominio, il criterio per stabilire chi paga le spese straordinarie è semplice solo in apparenza.
La regola, oggi ben consolidata, è che l’obbligazione del condomino nasce quando l’assemblea approva l’esecuzione dei lavori sulle parti comuni: è quella delibera attuativa a generare il debito, non gli atti preliminari di indirizzo o di studio.
La Cassazione lo ha ribadito più volte e, da ultimo, con Cass. n. 24236 del 30 agosto 2025, ha confermato che la data della delibera che dispone i lavori è decisiva anche nei rapporti interni tra venditore e compratore: se la delibera è anteriore al rogito paga il venditore; se è successiva, paga l’acquirente.
Occorre però distinguere: non ogni delibera “sulle opere” basta a far sorgere il debito. Sono irrilevanti le delibere preparatorie o programmatiche (ad esempio l’incarico a un tecnico di redigere il capitolato o la richiesta di preventivi): queste non approvano l’appalto, non fissano il contenuto essenziale dell’intervento né il prezzo.
La Cassazione n. 25839/2019 ha chiarito che l’obbligo di contribuzione nasce solo con la delibera che approva l’esecuzione definendo opere e costo; prima di allora non matura alcuna obbligazione a carico dei singoli.
Nei rapporti esterni con il condominio resta ferma la solidarietà legale: l’art. 63 disp. att. c.c. consente all’amministratore di chiedere all’acquirente (oltre che al venditore) i contributi dovuti per l’esercizio in corso e quello precedente.
Ma questa è una regola di tutela del credito condominiale; nei rapporti interni tra venditore e compratore continua a valere la bussola della data della delibera attuativa.
Se l’acquirente paga somme riferite a una delibera precedente al rogito, ha diritto di regresso verso il suo dante causa.
Un esempio concreto (per capire la differenza tra “preparatoria” e “attuativa”)
- 15 maggio 2025: l’assemblea incarica un ingegnere di redigere il progetto per rifare la facciata e di raccogliere preventivi. Questa è una delibera preparatoria: nessuna obbligazione nasce ancora.
- 30 giugno 2025: si stipula il rogito di vendita dell’appartamento.
- 20 luglio 2025: l’assemblea approva l’appalto, individua l’impresa e delibera la spesa di € 150.000, ripartita per millesimi. Questa è la delibera attuativa: da qui sorge il debito.
In questo scenario, paga l’acquirente, perché la delibera che dispone i lavori è successiva al rogito. Se invece la delibera attuativa fosse stata anteriore alla vendita, la spesa graverebbe sul venditore.
Anche qualora il condominio chiedesse il pagamento all’acquirente in forza della solidarietà, quest’ultimo potrebbe rivalersi sul venditore.
Come tutelarsi in pratica
Nella proposta/compromesso e nel rogito conviene inserire clausole che:
- elenchino le delibere attuative già adottate (distinguendole da quelle preparatorie);
- prevedano che il venditore si accolli le spese deliberate prima del rogito e l’acquirente quelle dopo;
- regolino i conguagli e il regresso in caso di pagamenti richiesti dall’amministratore ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.
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