- 26/04/2021
Infiltrazioni e locazione: contro chi agire?
La domanda di risarcimento danni all'appartamento locato derivanti da infiltrazioni deve essere promossa dal conduttore nei confronti di chi ha causato il danno e non contro il proprietario dell'appartamento dato in locazione
Le infiltrazioni, tra le cause di danno alle unità immobiliari, sono tra i fenomeni di più frequente realizzazione e da un punto di vista giuridico rientrano nella responsabilità obiettiva per danno da cose in custodia, consentendo al danneggiato di ottenere quasi sicuramente un risarcimento dal soggetto responsabile poiché l'unica causa di esonero da responsabilità è il verificarsi d'un caso fortuito (evento assolutamente imprevedibile o fatto del terzo).
Il danneggiato deve provare il danno, la sua entità e il nesso di causalità tra lo stesso e la cosa in custodia del convenuto, cioè del custode del bene dal quale è promanato il danno medesimo, che potrà liberarsi solo se in grado di dimostrare che il fatto s'è verificato per colpa dell'attore o per un caso fortuito.
Si deve necessariamente sottolineare che la consulenza tecnica d'ufficio, che può essere anche disposta d'iniziativa del giudice, non può supplire agli oneri di allegazione delle parti in causa.
Nel caso dell'appartamento dato in locazione spesso sorge il dubbio in relazione all'individuazione del soggetto responsabile contro il quale far valere le proprie ragioni: ci si pone il quesito se l’eventuale azione debba essere proposta nei confronti del locatario o del custode del bene.
Sul punto è opportuno far riferimento a quanto disposto dal secondo comma dell'art. 1585 c.c., che individua nel custode la persona contro cui agire.
Secondo la giurisprudenza, infatti, . l'art. 1585 c.c., nel disciplinare la garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale utilizzazione del bene locato e delle sue pertinenze, contiene una duplice previsione in relazione alle possibili molestie che possono essere arrecate dai terzi al pacifico svolgimento del rapporto locativo.
Se i terzi accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore, si configurano molestie di diritto per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi del comma 1 dell'articolo testé citato.
Nell'ipotesi invece in cui i terzi non avanzino pretese di natura giuridica ma arrechino pregiudizio al godimento del conduttore mediante impedimenti concreti o attività materiali ostative, riconducibili nel concetto di atto illecito in senso lato, si realizzano molestie di fatto per le quali la garanzia del locatore non è prevista ed il conduttore può agire direttamente contro i terzi ai sensi del comma 2 dell'art. 1585 c.c.
Ciò detto, si osserva […] che le infiltrazioni, che hanno determinato una minore utilizzabilità dell'appartamento, sono ascrivibili al fatto del terzo, il quale, lungi dal rivendicare qualunque pretesa giuridica, con il suo operato ha recato pregiudizio al godimento del conduttore. (Trib. Roma 9 marzo 2011 n. 5198).
Le pretese, quindi, dovranno essere indirizzate contro chi ha causato il danno e non contro il proprietario dell'appartamento dato in locazione.
Certo, al di là delle pretese risarcitorie, che possono riguardare le cose mobili del conduttore danneggiate dal fenomeno infiltrativo, c'è la sistemazione, per così dire, dei muri, insomma dell'abitazione danneggiata.
Sistemazione che serve per rendere nuovamente utilizzabili in maniera piena e salubre gli ambienti.
In questo caso, ad infiltrazioni cessata e salvi i diritti al risarcimento del proprietario verso il custode del bene che ha cagionato il danno è sul primo che grava l'onere di sistemazione, poiché nel rapporto contrattuale col l'inquilino è il locatore a dover garantire nel corso di tutta la locazione che il bene possa servire al convenuto, nonché mantenerlo in tale stato.