- 10/02/2025
Responsabilità per occlusione pluviali condominiali: chi deve risarcire i danni?
Scopri le regole sulla responsabilità per infiltrazioni dovute all’occlusione dei pluviali condominiali. Chi paga i danni? Condominio o condomino? Analisi normativa e giurisprudenziale.
Nel contesto della vita condominiale, la gestione delle acque meteoriche assume un ruolo cruciale per la tutela dell'edificio e la prevenzione di danni a terzi. Le gronde, i doccioni e i canali di scarico, che convogliano le acque piovane dalla sommità dell'edificio fino ai pozzetti di scarico o al suolo, rientrano tra le parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., essendo indispensabili all'uso e alla sicurezza dell'immobile.
Tuttavia, la qualificazione del pluviale come bene comune non implica necessariamente che il condominio sia sempre e comunque responsabile dei danni derivanti dalla sua ostruzione. In materia, la giurisprudenza ha chiarito che la responsabilità per i danni da infiltrazione dipende dalla causa concreta dell'occlusione e dalla possibilità di controllo del bene da parte del condominio o del singolo condomino.
Infatti, l'occlusione di un pluviale può derivare da diversi fattori, tra cui l'accumulo di detriti e fogliame provenienti da un lastrico solare o un terrazzo di proprietà esclusiva. In tal caso, la responsabilità ricade sul proprietario di tale area, a cui spetta l'onere di provvedere alla corretta manutenzione e pulizia della superficie al fine di evitare l'ostruzione della rete di smaltimento delle acque.
Sotto il profilo normativo, la responsabilità si fonda sull'art. 2051 c.c., che disciplina la responsabilità per danni cagionati da cose in custodia. Si tratta di una responsabilità di natura oggettiva, che prescinde dalla colpa del custode e si fonda sul solo rapporto di custodia tra il soggetto e il bene. Per affermare la responsabilità del custode, il danneggiato deve provare il nesso causale tra l'evento dannoso e il bene stesso, mentre spetta al custode dimostrare l'intervento di un caso fortuito per escludere la propria responsabilità.
La giurisprudenza ha affermato che il condominio non è responsabile del danno derivante dall'occlusione del pluviale se l'ostruzione è stata causata da detriti riconducibili esclusivamente all'attività di un singolo condomino. In tal caso, il condominio non può essere considerato custode del bene ai fini della responsabilità ex art. 2051 c.c., poiché non ha il controllo esclusivo sulla causa dell'occlusione.
Di contro, se il danno deriva da un malfunzionamento strutturale del sistema di raccolta delle acque, derivante da un difetto di manutenzione imputabile al condominio, la responsabilità ricade su quest'ultimo. In questo caso, il condominio può essere chiamato a rispondere dei danni subiti dai condomini o dai terzi, salvo che riesca a provare il caso fortuito, ovvero un evento imprevedibile e inevitabile.
La questione si complica ulteriormente quando si verificano precipitazioni atmosferiche di particolare intensità. La giurisprudenza ha stabilito che eventi meteorologici eccezionali possono costituire un caso fortuito, idoneo ad escludere la responsabilità del custode, solo se la loro imprevedibilità e intensità sono dimostrate con dati scientifici attendibili.
Di particolare rilievo è la sentenza 465/2025 del Tribunale di Roma, che ha affermato che la responsabilità del condominio per danni da infiltrazione non può essere automaticamente riconosciuta, ma richiede una rigorosa valutazione della causa dell'ostruzione.
Nel caso di specie, il Giudice ha escluso la responsabilità del condominio laddove l'ostruzione del pluviale era stata causata da detriti accumulatisi su un lastrico solare di proprietà esclusiva, ribadendo che il singolo condomino che ne ha la disponibilità deve rispondere dei danni derivanti da un uso negligente o da mancata manutenzione.
Alla luce di quanto esposto, è fondamentale che i condomini e l'amministratore adottino misure preventive per evitare il verificarsi di danni da infiltrazione. La manutenzione regolare dei pluviali e la verifica delle condizioni dei lastrici solari e delle terrazze esclusive costituiscono attività essenziali per prevenire situazioni di responsabilità. Nei casi di danno già verificatosi, sarà necessario valutare con attenzione le cause dell'evento per individuare correttamente il soggetto responsabile e agire di conseguenza.
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