Il condomino che vuole vedere i conti: accesso ai documenti e all'anagrafe

Hai chiesto di vedere le carte del condominio e non te le danno: cosa prevede la legge

È la scena che precede quasi tutte le liti condominiali serie. Un condomino chiede di consultare le fatture, gli estratti conto o il registro dell'anagrafe, e si sente rispondere che la richiesta è arrivata troppo tardi, che è formulata male, o che i dati degli altri condomini sono coperti dalla privacy. La legge dice qualcosa di diverso, e nel 2026 la Cassazione lo ha ribadito con una pronuncia che smonta uno per uno i rifiuti più ricorrenti. Vediamo che cosa si può chiedere, in che forma e cosa fare se l'amministratore non risponde.

In sintesi

• I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese (art. 1130-bis c.c.).
• La richiesta non ha una forma obbligata: vale il principio di libertà delle forme, e chiedere di «ricevere» invece che di «prendere visione» non la rende illegittima.
• Se l'amministratore rifiuta, è lui a dover provare che la richiesta era inesigibile o incompatibile con le modalità comunicate.
• Il richiamo alla privacy, da solo, non giustifica il diniego: il bilanciamento è già stato fatto dalla riforma del 2013.

Che cosa si può chiedere

L'art. 1130-bis del codice civile riconosce ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e di estrarne copia a proprie spese. La stessa norma impone che scritture e documenti giustificativi siano conservati per dieci anni dalla data della registrazione: l'archivio del condominio non si ferma all'ultimo esercizio.

Accanto a questo, l'art. 1130 c.c. elenca i registri che l'amministratore deve tenere: il registro di anagrafe condominiale, con le generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento e i dati catastali; il registro dei verbali delle assemblee; quello di nomina e revoca dell'amministratore; il registro di contabilità, nel quale i movimenti in entrata e in uscita vanno annotati entro trenta giorni. Lo stesso articolo obbliga l'amministratore a fornire al condomino che ne faccia richiesta l'attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Come ricorda la Cassazione, l'amministratore è tenuto a comunicare i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prendere gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata di quei registri.

La richiesta deve essere scritta in un modo preciso?

No. È il primo punto affermato dalla Cassazione con l'ordinanza n. 7823 del 31 marzo 2026, che ha cassato una decisione di merito secondo cui la richiesta sarebbe stata illegittima perché la condomina aveva chiesto di «ricevere» e di «farsi avere» la documentazione, anziché di prenderne visione ed estrarne copia.

Per la Corte vale il generale principio di libertà delle forme: l'istanza di accesso non richiede una formulazione vincolata né sacramentale a pena di inammissibilità. Ciò che conta è che la richiesta sia comprensibile nel suo oggetto.

Chi deve provare che la richiesta era impossibile da soddisfare

L'amministratore, o il condominio che resiste all'impugnazione della delibera. La Corte ha ricordato che al diritto del condomino di accedere alla documentazione, in vista di una consapevole partecipazione all'assemblea, corrisponde l'obbligo dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia pur minima, che consenta di esercitarlo. Di conseguenza, davanti a una richiesta di accesso, grava sull'amministratore l'onere della prova dell'inesigibilità e dell'incompatibilità della richiesta con le modalità previamente comunicate.

Nel caso deciso, la Corte d'appello aveva definito «inesaudibile» una richiesta presentata pochi giorni prima dell'assemblea, pur avendo dato atto che la stessa condomina ne aveva inviate altre due mesi prima, senza verificare se l'amministratore avesse mai dato riscontro. La Cassazione ha giudicato quella motivazione contraddittoria.

La privacy può giustificare il rifiuto?

Da sola, no. La Corte è netta: il richiamo al limite della tutela della riservatezza non può di per sé giustificare il diniego del diritto di accesso, perché il bilanciamento fra il diritto alla privacy di ciascun condomino e il diritto alla trasparenza della gestione è già stato operato dal legislatore della riforma del 2013.

In concreto, l'amministratore è obbligato a comunicare al singolo condomino che ne faccia richiesta le spese e gli inadempimenti degli altri condomini, e a consentirgli di prendere visione ed estrarre copia del registro di anagrafe e della documentazione contabile, senza che occorra il consenso degli interessati: il trattamento è necessario per adempiere a obblighi di legge derivanti dalla gestione condominiale.

Resta a carico dell'amministratore un dovere preciso: adottare le opportune cautele perché a quei dati non accedano persone estranee al condominio. È il motivo per cui è vietato esporre avvisi di mora o solleciti di pagamento in spazi condominiali accessibili a terzi: la trasparenza vale dentro la compagine, non fuori.

Cosa fare in concreto

1. Metti la richiesta per iscritto e conserva la prova dell'invio: non serve una formula particolare, serve una data certa.
2. Indica che cosa vuoi vedere: esercizi, voci di spesa, registri. Più l'oggetto è chiaro, meno margine resta per un rifiuto.
3. Non aspettare la vigilia dell'assemblea: la richiesta tardiva è l'unico appiglio concreto che l'amministratore può far valere.
4. Chiedi anche l'attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso, che l'art. 1130 c.c. ti riconosce espressamente.
5. Se non rispondono, sollecita per iscritto una seconda volta: la sequenza documentata delle richieste è ciò che pesa in giudizio.
6. Valuta i rimedi: dall'impugnazione della delibera approvata senza averti consentito il controllo, fino alla revoca giudiziale dell'amministratore nei casi più gravi.

Quando rivolgersi a un avvocato

Quando il silenzio si ripete. Un rifiuto isolato si supera con un sollecito; una serie di richieste rimaste senza risposta prima di un'assemblea che approva un bilancio è un'altra cosa, perché incide sulla possibilità stessa di partecipare consapevolmente e può riflettersi sulla validità della delibera. I termini per impugnare sono brevi e vanno coordinati con la mediazione obbligatoria: il percorso è descritto nella guida dello Studio su come si impugna una delibera condominiale.

Domande frequenti

Posso chiedere di vedere le fatture del condominio?

Sì. L'art. 1130-bis del codice civile consente ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e di estrarne copia a proprie spese. Non è una concessione dell'amministratore, è un diritto.

La richiesta va scritta in un modo particolare?

No. Con l'ordinanza n. 7823 del 2026 la Cassazione ha affermato che vale il generale principio di libertà delle forme: l'istanza non richiede una formulazione vincolata o sacramentale. Una richiesta di «ricevere» la documentazione non può essere respinta per questo motivo.

L'amministratore può dire di no per la privacy?

Non può limitarsi a invocarla. Il bilanciamento fra riservatezza e trasparenza è già stato compiuto dal legislatore nel 2013: l'amministratore deve comunicare spese e inadempimenti degli altri condomini e consentire l'accesso ai registri senza il consenso degli interessati, adottando però le cautele necessarie a evitare che quei dati raggiungano persone estranee al condominio.

Posso vedere il registro di anagrafe condominiale?

Sì. È uno dei registri che l'amministratore deve tenere ai sensi dell'art. 1130 c.c. e al quale il condomino ha diritto di accedere, prendendone visione ed estraendone copia. La Cassazione ha espressamente censurato il diniego fondato sulla sola tutela dei dati personali.

Per quanti anni si possono chiedere i documenti?

Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. Il diritto di accesso non è quindi limitato all'ultimo esercizio approvato.

Si può far controllare la contabilità da un professionista?

Sì. L'art. 1130-bis c.c. prevede che l'assemblea possa, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità. La delibera si assume con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la spesa si ripartisce per millesimi.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Art. 1129 del codice civile (obblighi dell'amministratore, comunicazione dei giorni e delle ore per la visione dei registri); art. 1130 del codice civile (attribuzioni dell'amministratore, registri obbligatori, attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle liti); art. 1130-bis del codice civile (rendiconto condominiale, accesso ai documenti giustificativi di spesa, conservazione decennale, nomina del revisore, consiglio di condominio). Cassazione civile, sez. II, ordinanza n. 7823 del 31 marzo 2026. Aggiornato a novembre 2026.

Sugli obblighi dell'amministratore e sulla sua revoca si vedano anche le guide dello Studio su spese condominiali e amministratore e sulla revoca dell'amministratore.

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