Affittacamere e B&B in condominio: guida legale completa a regole e sentenze
  • 08/10/2024

Affittacamere e B&B in condominio: guida legale completa a regole e sentenze

Guida completa all’attività di affittacamere e B&B in condominio: scopri cosa dice la legge, le sentenze più recenti e i limiti imposti dai regolamenti condominiali

Con l'aumento delle attività di affittacamere e B&B, molti condomini si chiedono quali siano le regole applicabili. Questa guida in formato FAQ chiarisce le normative, i diritti dei proprietari e i limiti stabiliti dai regolamenti condominiali e dalla giurisprudenza.

1. È legale avviare un affittacamere o un B&B in condominio?
Sì, la legge non vieta al proprietario di destinare il proprio appartamento all’attività di affittacamere o B&B, a meno che il regolamento condominiale non lo vieti espressamente.

2. Il regolamento condominiale può vietare queste attività?
Solo un regolamento contrattuale, approvato all’unanimità, può vietare l’attività di affittacamere o B&B. Un regolamento approvato a maggioranza non può limitare i diritti dei proprietari sull'uso della loro proprietà (art. 1138 c.c.).

3. Cosa succede se il regolamento non contiene divieti?
In assenza di divieti specifici, l’attività di affittacamere o B&B è consentita e non richiede autorizzazione dall'assemblea condominiale o dall'amministratore.

4. Un singolo condomino può impedire l’attività?
Sì, anche un singolo condomino può opporsi all’introduzione di un divieto di affittacamere o B&B, a meno che non vi sia unanimità tra tutti i condomini.

5. L’attività di affittacamere è equiparata a quella alberghiera?
Sì, secondo la Cassazione (sent. n. 21562/2020), l’attività di affittacamere, pur se di dimensioni ridotte, è assimilata a quella alberghiera perché ha natura commerciale e comporta un contatto diretto con il pubblico.

6. Il B&B è equiparato all’albergo?
No, il B&B è considerato un'attività familiare di natura occasionale, con una capacità ricettiva limitata. Non ha lo stesso impatto di un albergo, quindi non è automaticamente vietato dai regolamenti che vietano le attività alberghiere.

7. Il regolamento condominiale deve essere trascritto per essere opponibile?
Sì, per essere opponibile ai nuovi proprietari, le clausole limitative devono essere trascritte nei pubblici registri immobiliari o richiamate nei rogiti di compravendita.

8. È necessario il consenso dell’assemblea per aprire un B&B?
No, a meno che il regolamento non preveda un divieto esplicito, non è richiesto il consenso dell’assemblea per avviare un B&B.

9. Quali sono le procedure per avviare un B&B?
Per aprire un B&B, è necessario verificare la destinazione d’uso abitativa dell’immobile e presentare lSegnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso il Comune, rispettando la normativa regionale.

Pronunce giurisprudenziali rilevanti

10. Il regolamento condominiale può vietare l’attività di affittacamere?
Sì, ma solo se il regolamento ha natura contrattuale e non è stato approvato a maggioranza. (Trib. Roma, sent. n. 80/2022)

11. L’affittacamere è equiparato all’attività alberghiera?
Secondo la Cassazione, l’affittacamere è considerato un'attività imprenditoriale simile a quella alberghiera, nonostante le dimensioni ridotte. (Cass. n. 21562/2020)

12. Il B&B modifica la destinazione d’uso dell’immobile?
No, l’utilizzo di un appartamento come B&B non cambia la destinazione d’uso abitativa. (Cass. n. 24707/2014)

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