Affittacamere e B&B in condominio: guida legale completa a regole e sentenze

Con l'aumento delle attività di affittacamere e B&B, molti condomini si chiedono quali siano le regole applicabili. Questa guida in formato FAQ chiarisce le normative, i diritti dei proprietari e i limiti stabiliti dai regolamenti condominiali e dalla giurisprudenza.

B&B in condominio: le regole

È legale avviare un affittacamere o un B&B in condominio?

Sì, la legge non vieta al proprietario di destinare il proprio appartamento all’attività di affittacamere o B&B, a meno che il regolamento condominiale non lo vieti espressamente.

Regolamento condominiale e B&B: i divieti

Il regolamento condominiale può vietare queste attività?

Solo un regolamento contrattuale, approvato all’unanimità, può vietare l’attività di affittacamere o B&B. Un regolamento approvato a maggioranza non può limitare i diritti dei proprietari sull'uso della loro proprietà (art. 1138 c.c.).

Cosa succede se il regolamento non contiene divieti?

In assenza di divieti specifici, l’attività di affittacamere o B&B è consentita e non richiede autorizzazione dall'assemblea condominiale o dall'amministratore.

Un singolo condomino può impedire l'attività?

Sì, anche un singolo condomino può opporsi all’introduzione di un divieto di affittacamere o B&B, a meno che non vi sia unanimità tra tutti i condomini.

Affittacamere e B&B: differenze con l’attività alberghiera

L'attività di affittacamere è equiparata a quella alberghiera?

Sì, secondo la Cassazione (sent. n. 21562/2020), l’attività di affittacamere, pur se di dimensioni ridotte, è assimilata a quella alberghiera perché ha natura commerciale e comporta un contatto diretto con il pubblico.

Il B&B è equiparato all'albergo?

No, il B&B è considerato un'attività familiare di natura occasionale, con una capacità ricettiva limitata. Non ha lo stesso impatto di un albergo, quindi non è automaticamente vietato dai regolamenti che vietano le attività alberghiere.

B&B in condominio: trascrizione, assemblea e procedure

Il regolamento condominiale deve essere trascritto per essere opponibile?

Sì, per essere opponibile ai nuovi proprietari, le clausole limitative devono essere trascritte nei pubblici registri immobiliari o richiamate nei rogiti di compravendita.

È necessario il consenso dell'assemblea per aprire un B&B?

No, a meno che il regolamento non preveda un divieto esplicito, non è richiesto il consenso dell’assemblea per avviare un B&B.

Quali sono le procedure per avviare un B&B?

Per aprire un B&B, è necessario verificare la destinazione d’uso abitativa dell’immobile e presentare lSegnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso il Comune, rispettando la normativa regionale.

B&B in condominio: la giurisprudenza e la Cassazione

Il regolamento condominiale può vietare l'attività di affittacamere?

Sì, ma solo se il regolamento ha natura contrattuale e non è stato approvato a maggioranza. (Trib. Roma, sent. n. 80/2022)

L'affittacamere è equiparato all'attività alberghiera?

Secondo la Cassazione, l’affittacamere è considerato un'attività imprenditoriale simile a quella alberghiera, nonostante le dimensioni ridotte. (Cass. n. 21562/2020)

Il B&B modifica la destinazione d'uso dell'immobile?

No, l’utilizzo di un appartamento come B&B non cambia la destinazione d’uso abitativa. (Cass. n. 24707/2014)

Prima di avviare un'attività di affittacamere o B&B, o per contestarla, è opportuno far esaminare il regolamento da un avvocato condominiale a Roma: la natura contrattuale della clausola e la sua formulazione sono decisive.