Ascensore e barriere architettoniche: il decoro non blocca più l'opera

L'assemblea dice no all'ascensore: quali ostacoli reggono ancora e quali no

La richiesta arriva quasi sempre dalla stessa situazione: un genitore anziano che non riesce più a salire le scale, una persona con ridotta capacità motoria, una famiglia che si trova improvvisamente prigioniera del proprio piano. In assemblea le obiezioni sono sempre le stesse — il decoro della facciata, il regolamento che vieta, la maggioranza troppo bassa — e per anni hanno bloccato molti progetti. Oggi quel quadro è cambiato in profondità, e nel 2026 la Cassazione lo ha confermato in modo netto. Vediamo che cosa può ancora opporsi all'opera e che cosa non può più.

In sintesi

• Le opere dirette a eliminare le barriere architettoniche non sono in alcun caso voluttuarie: non si applica l'esonero dalle spese previsto per le innovazioni di lusso.
• L'unico limite residuo è il divieto di innovazioni che rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.
• Sono superati i divieti di alterazione del decoro architettonico e di inservibilità della parte comune anche per un solo condomino.
• La maggioranza è quella dell'art. 1120, comma 2, c.c.: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio. Nessun quorum più alto, nemmeno se lo chiede il regolamento.

Che cosa è cambiato

Il punto di svolta è la modifica dell'art. 2 della legge 13/1989 introdotta dall'art. 10, comma 3, del decreto legge 76 del 2020, convertito nella legge 120 del 2020. Per effetto di quella novella — come ha ricordato la Cassazione con l'ordinanza n. 23484 del 18 luglio 2026 — le opere dirette a eliminare le barriere architettoniche non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell'art. 1121, primo comma, del codice civile.

Resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, previsto dall'art. 1120, quarto comma, c.c. Non valgono più, invece, gli altri due limiti contenuti nella stessa norma: l'alterazione del decoro architettonico e l'inservibilità di parti comuni all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

La Corte inquadra il mutamento richiamando la Corte costituzionale, per la quale l'accessibilità — la possibilità, anche per chi ha ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di raggiungere l'edificio, entrarvi agevolmente e fruirne in condizioni di sicurezza e autonomia — è divenuta una qualità essenziale degli edifici privati.

Il regolamento condominiale può vietarlo?

No, e questo è il passaggio che risolve la maggior parte dei casi concreti. La Cassazione ha stabilito che sono superate anche le disposizioni del regolamento condominiale che subordinino l'esecuzione dell'opera a quorum aggravati o ad autorizzazioni assembleari ulteriori rispetto a quelle di legge.

La ragione è che a quelle clausole va riconosciuto valore recessivo rispetto al principio di solidarietà condominiale e alle finalità pubblicistiche di accessibilità degli edifici. È un orientamento che la Corte fa risalire anche a pronunce anteriori alla novella, nelle quali si era già affermato che una clausola regolamentare non può impedire lavori indispensabili per un'effettiva abitabilità dell'immobile.

Quale maggioranza serve

Quella indicata dall'art. 1120, comma 2, c.c., che rinvia all'art. 1136, comma 2: la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Non occorrono i due terzi, né altri quorum più elevati.

Nel caso deciso, l'installazione di un ascensore esterno era stata approvata con il consenso di proprietari pari a 566 millesimi: i ricorrenti sostenevano che non fossero stati raggiunti i due terzi, ma la Corte ha confermato che quella maggioranza era sufficiente.

Va ricordato anche un obbligo dell'amministratore previsto dall'art. 1120 c.c.: egli deve convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato, purché la richiesta indichi il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi proposti.

E se la causa è già cominciata?

Anche qui la pronuncia è utile. In linea di principio la validità di una delibera si valuta secondo la legge vigente al momento dell'approvazione. La Corte ha però precisato che, in materia di barriere architettoniche, lo ius superveniens incide sulla legittimità delle opere: non possono essere dichiarate illegittime, né se ne può ordinare la riduzione in pristino, se risultano consentite dalle norme vigenti al momento della decisione.

La regola si applica d'ufficio in ogni stato e grado, anche quando la nuova norma interviene mentre il giudizio è pendente in Cassazione, salvo che sulla questione si sia formato un giudicato interno. Chi ha un contenzioso aperto da anni ha quindi interesse a riesaminarlo alla luce della disciplina attuale.

Cosa fare in concreto

1. Formalizza la richiesta all'amministratore indicando contenuto specifico e modalità di esecuzione: è la condizione perché scatti l'obbligo di convocare l'assemblea entro trenta giorni.
2. Fai predisporre un progetto tecnico: la discussione sulla stabilità e sulla sicurezza è l'unica che conserva peso, e va affrontata con un professionista.
3. Non farti fermare dal regolamento: le clausole che impongono quorum aggravati o autorizzazioni ulteriori sono recessive.
4. Verifica il conteggio della maggioranza sul doppio criterio di teste e millesimi, come prevede l'art. 1136, comma 2.
5. Se l'assemblea nega, valuta l'impugnazione nei termini, ricordando che prima occorre la mediazione.
6. Se una causa è già pendente, chiedi che venga applicata la disciplina vigente oggi.

Quando rivolgersi a un avvocato

Quando il no dell'assemblea si fonda su ragioni che la legge non riconosce più, cioè quasi sempre. L'ostacolo tecnico vero — il pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza — va misurato, non affermato, e richiede un confronto fra tecnici. Tutto il resto, dal decoro della facciata alla clausola regolamentare, è terreno giuridico. A questo si aggiunge il nodo dei termini: una delibera di diniego si impugna entro trenta giorni, con la mediazione preventiva, secondo il percorso descritto nella guida dello Studio su come si impugna una delibera condominiale.

Domande frequenti

Il condominio può negare l'ascensore per il decoro architettonico?

No. Con l'ordinanza n. 23484 del 2026 la Cassazione ha confermato che, per le opere dirette a eliminare le barriere architettoniche, resta fermo unicamente il divieto di innovazioni pregiudizievoli per la stabilità o la sicurezza del fabbricato: i limiti relativi al decoro architettonico e all'inservibilità per un singolo condomino sono superati.

Quale maggioranza serve per approvare l'opera?

La maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, secondo l'art. 1120, comma 2, che rinvia all'art. 1136, comma 2, c.c. Non sono richiesti quorum più elevati, e nel caso deciso dalla Cassazione un'approvazione con 566 millesimi è stata ritenuta sufficiente.

Il regolamento di condominio può imporre maggioranze più alte?

Può prevederlo, ma quelle clausole non reggono. La Corte ha affermato che le disposizioni regolamentari che subordinano l'opera a quorum aggravati o ad autorizzazioni ulteriori hanno valore recessivo rispetto al principio di solidarietà condominiale e alle finalità di accessibilità degli edifici.

Chi non vuole l'ascensore può rifiutarsi di pagare?

L'esonero dalla spesa previsto dall'art. 1121 c.c. riguarda le innovazioni molto gravose o voluttuarie. Poiché le opere di eliminazione delle barriere architettoniche non sono in alcun caso qualificabili come voluttuarie, quel meccanismo di esonero non trova applicazione con riferimento a tale carattere.

L'amministratore deve convocare l'assemblea se lo chiedo io?

Sì. L'art. 1120 c.c. gli impone di convocarla entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato. La richiesta deve però contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti; se manca, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino a integrarla.

Ho una causa iniziata anni fa: vale la legge di allora?

Per la validità della delibera si guarda alla legge del momento dell'approvazione, ma in questa materia lo ius superveniens incide sulla legittimità delle opere: non possono essere dichiarate illegittime né demolite opere consentite dalle norme vigenti al momento della decisione. La regola si applica d'ufficio in ogni stato e grado.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Art. 1120 del codice civile (innovazioni, maggioranza per le opere di eliminazione delle barriere architettoniche, obbligo di convocazione entro trenta giorni, divieto di innovazioni pregiudizievoli per stabilità e sicurezza); art. 1121 del codice civile (innovazioni gravose o voluttuarie); art. 1136, comma 2, del codice civile; art. 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, come modificato dall'art. 10, comma 3, del d.l. 16 luglio 2020, n. 76, convertito con modificazioni dalla legge 11 settembre 2020, n. 120. Cassazione civile, sez. II, ordinanza n. 23484 del 18 luglio 2026. Aggiornato a novembre 2026.

Sulla ripartizione delle spese dell'impianto si veda la guida dello Studio sull'ascensore e le spese condominiali; sulle regole dell'assemblea, quella sulle assemblee di condominio.

L'accessibilità dell'edificio non è un favore che l'assemblea concede: è una qualità che la legge impone. Lo Studio Legale Armandola assiste a Roma e in tutta Italia, anche in consulenza online. Richiedi una consulenza per valutare la tua posizione.

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