Diritto di abitazione del coniuge superstite e vendita della casa: cosa possono fare gli eredi

Il coniuge superstite abita la casa del defunto: gli eredi possono venderla?

Alla morte di un genitore i figli scoprono spesso che la casa di famiglia è formalmente loro, ma che non possono entrarci né metterla sul mercato: il coniuge superstite continua ad abitarla e ha tutto il diritto di farlo. Dall'altra parte, il coniuge superstite si accorge che quella casa non può affittarla né venderla da solo, nemmeno quando le sue esigenze cambiano. È uno stallo che, nelle famiglie con figli di primo letto, diventa quasi sempre un conflitto. Vediamo i passaggi da seguire e le regole da conoscere.

In sintesi

• Il diritto di abitazione del coniuge superstite è un legato ex lege: nasce da solo alla morte, per effetto dell'art. 540, comma 2, c.c.
• Gli eredi possono vendere la nuda proprietà e chiedere la divisione, ma non liberare l'immobile: chi compra acquista un bene gravato.
• Il coniuge superstite può abitare la casa, ma non può cedere il diritto né locare l'immobile (art. 1024 c.c.). Può rinunciarvi per iscritto o concordare con gli eredi una vendita congiunta.
• Riparazioni ordinarie e tributi sono a carico di chi abita (art. 1025 c.c.); le straordinarie dei nudi proprietari (art. 1005 c.c.).

Che cos'è il diritto di abitazione del coniuge superstite

Il diritto di abitazione del coniuge superstite è il diritto reale di continuare ad abitare la casa adibita a residenza familiare, con l'uso dei mobili che la arredano. Lo attribuisce l'art. 540, comma 2, c.c., purché l'immobile fosse di proprietà del defunto o comune ai coniugi.

Due caratteristiche ne spiegano la solidità. Si acquista automaticamente all'apertura della successione, senza che il coniuge debba chiederlo (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 4847 del 27 febbraio 2013). E spetta al coniuge anche in presenza di un testamento che assegni la casa ad altri, senza bisogno di agire in riduzione (Cassazione, ordinanza n. 15667 dell'11 giugno 2019).

Da non confondere con l'usufrutto, più ampio: l'usufruttuario può cedere il proprio diritto e locare l'immobile, l'abitatore no (diritto di abitazione, usufrutto e nuda proprietà). Sull'incidenza del valore del diritto sulle quote si veda diritto di abitazione e massa ereditaria.

I figli possono vendere la casa se il coniuge superstite ha il diritto di abitazione?

I figli possono vendere soltanto la nuda proprietà, non l'immobile libero. La vendita è valida, ma l'acquirente subentra in un bene gravato: né gli eredi né lui possono ottenere il rilascio contro la volontà del coniuge superstite, finché il diritto dura.

Qui si nasconde una trappola pratica. Il diritto di abitazione non è soggetto a trascrizione, perché non nasce da un contratto ma dalla legge, e resta fuori dall'elenco tassativo dell'art. 2643 c.c. Non si pone quindi alcun conflitto da risolvere con le regole della trascrizione: è opponibile a chi acquista dagli eredi anche se dalle visure ipotecarie non risulta (Cassazione, sentenza n. 6625 del 30 aprile 2012, decisa in appello a Roma). Chi compra deve verificare la successione, non i soli registri immobiliari.

Gli eredi non possono nemmeno pretendere un compenso per l'occupazione: l'immobile gravato è improduttivo di frutti (Cassazione, ordinanza n. 20635 del 22 luglio 2025).

Il coniuge superstite può vendere la casa o affittarla?

Il coniuge superstite non può vendere la casa da solo, cedere il proprio diritto o darlo in locazione: l'art. 1024 c.c. vieta cessione e locazione dei diritti di uso e di abitazione. Restano due strade.

La rinuncia al diritto di abitazione

Il legato si acquista senza accettazione, ma resta salva la facoltà di rinunciare (art. 649 c.c.). Trattandosi di un diritto reale immobiliare, la rinuncia richiede atto pubblico o scrittura privata a pena di nullità (art. 1350, n. 5, c.c.) e va trascritta (art. 2643, n. 5, c.c.). Non equivale a rinunciare all'eredità.

La vendita concordata tra coniuge ed eredi

La soluzione più frequente è la vendita congiunta: coniuge ed eredi intervengono nello stesso atto notarile, il primo rinunciando al diritto, i secondi trasferendo la proprietà, e l'acquirente riceve un immobile libero. Il criterio di ripartizione del ricavato va concordato prima e messo per iscritto: è il punto su cui le trattative si rompono.

Quando si estingue il diritto di abitazione

Valgono le cause di estinzione dell'usufrutto, richiamate dall'art. 1026 c.c. in quanto compatibili: la morte del titolare (art. 979 c.c.); la rinuncia; la riunione di diritto e proprietà nella stessa persona, quando il coniuge acquista la nuda proprietà o gli viene assegnato l'intero immobile in divisione; la prescrizione per non uso ventennale e il perimento totale (art. 1014 c.c.).

Il diritto di abitazione si perde con le seconde nozze?

No: il nuovo matrimonio non fa venir meno il diritto previsto dall'art. 540, comma 2, c.c., che la legge non elenca tra le cause di estinzione. La confusione nasce da un istituto diverso, l'assegnazione della casa familiare in separazione e divorzio: lì l'art. 337-sexies c.c. prevede che il godimento cessi se l'assegnatario non abita più stabilmente la casa, convive more uxorio o si risposa.

Cosa succede se il coniuge va in una casa di riposo

Il trasferimento in una struttura assistenziale non estingue di per sé il diritto, che non richiede una presenza continuativa. Rileva solo il non uso: l'abbandono definitivo protratto fino ai venti anni dell'art. 1014 c.c., con valutazione caso per caso. Nel frattempo la casa resta bloccata, perché non può essere affittata: è qui che l'accordo con gli eredi è l'unica via utile.

Chi paga le spese della casa

Paga la gestione chi gode del bene, la struttura chi ne è proprietario. Il coniuge che occupa tutta la casa è tenuto alle riparazioni ordinarie e ai tributi come l'usufruttuario (art. 1025 c.c.); se ne occupa una parte, contribuisce in proporzione. Le straordinarie rese necessarie da una manutenzione trascurata tornano però a suo carico (art. 1004 c.c.).

Coniuge superstite e figli di primo letto: i conflitti tipici

Quando i figli non sono anche figli del coniuge superstite, il diritto di abitazione diventa il centro della contesa: da un lato chi vuole restare nella propria casa, dall'altro eredi che vedono immobilizzato il bene principale dell'eredità. I coeredi possono sempre domandare la divisione (art. 713 c.c.), ma la divisione non libera la casa: il giudice riconosce al coniuge abitazione e uso anche senza sua richiesta, detraendone il valore capitale dall'asse prima di dividere (Cassazione, ordinanza n. 20635 del 22 luglio 2025).

Funzionano tre accordi: assegnare l'immobile al coniuge in divisione, con conguaglio agli altri coeredi ed estinzione del diritto per riunione; vendere insieme a un terzo, ripartendo il prezzo secondo criteri concordati; regolare per iscritto spese e manutenzione. Chi è in tempo per prevenire può leggere come tutelare l'immobile con figli di prime nozze e quota di legittima e quota disponibile.

Cosa fare in concreto

1. Verificare il titolo. L'immobile doveva essere di proprietà del defunto o comune ai coniugi ed essere la casa adibita a residenza familiare. Il diritto non nasce se comproprietario è un terzo estraneo alla coppia e non copre la seconda casa per le vacanze.
2. Ricostruire la successione. Visure, dichiarazione di successione, eventuale testamento: poiché il diritto non risulta dai registri immobiliari, questa verifica precede ogni trattativa.
3. Fare l'inventario delle spese. Distinguere ordinarie e straordinarie e ricostruire chi ha pagato cosa dopo l'apertura della successione, in un prospetto condiviso.
4. Formulare una proposta scritta. Assegnazione al coniuge, vendita congiunta o convivenza regolata, con criteri chiari di ripartizione e di gestione delle spese future.
5. Formalizzare davanti al notaio. Rinuncia, vendita e divisione richiedono forma scritta e trascrizione. Se l'accordo non si raggiunge, la mediazione precede la causa di divisione ereditaria.

Quando rivolgersi a un avvocato

Alcuni segnali indicano che la trattativa autonoma è rischiosa. Un compromesso firmato senza che il coniuge superstite abbia rinunciato al diritto espone il venditore a contestazioni serie dell'acquirente. Una successione con figli di primo letto, o con un testamento che assegna la casa a un soggetto diverso dal coniuge, impone di verificare subito il perimetro dei diritti di ciascuno. Anche l'accordo raggiunto a voce salta nel momento peggiore.

Domande frequenti

I figli possono vendere la casa se la madre ha il diritto di abitazione?

I figli possono vendere la nuda proprietà, non l'immobile libero. La vendita è valida, ma l'acquirente subentra in un bene gravato e non ottiene il rilascio finché il diritto della madre esiste. Per vendere la piena proprietà serve che il coniuge superstite rinunci al diritto nello stesso atto notarile.

Il coniuge superstite può vendere la casa del defunto?

Non da solo: il diritto di abitazione non attribuisce la proprietà dell'immobile e non può essere ceduto (art. 1024 c.c.). Il coniuge superstite può vendere la quota che gli spetta come erede e concordare con gli altri eredi una vendita congiunta, con ripartizione del prezzo stabilita per iscritto.

Il diritto di abitazione si perde se il coniuge si risposa?

No. Il diritto previsto dall'art. 540, comma 2, c.c. non si estingue per il nuovo matrimonio, che la legge non elenca tra le cause di estinzione. La regola opposta vale per la casa familiare assegnata in separazione o divorzio: l'art. 337-sexies c.c. prevede lì la cessazione del godimento in caso di nuove nozze.

Cosa succede al diritto di abitazione se il coniuge va in casa di riposo?

Il ricovero in una struttura non estingue automaticamente il diritto, che non richiede una presenza continuativa. Rileva solo l'abbandono definitivo e prolungato, attraverso la prescrizione per non uso ventennale dell'art. 1014 c.c., con valutazione caso per caso. Poiché la casa non può essere affittata, la via pratica resta l'accordo con gli eredi.

Il coniuge superstite deve pagare le spese della casa?

Sì. Chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa sostiene le riparazioni ordinarie e i tributi come un usufruttuario (art. 1025 c.c.), e contribuisce in proporzione se ne occupa una parte. Le straordinarie restano ai nudi proprietari (art. 1005 c.c.), salvo quelle causate da manutenzione trascurata.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Artt. 540, comma 2, 649, 713, 979, 1004, 1005, 1014, 1022, 1024, 1025, 1026, 1350, n. 5, 2643, n. 5, e 337-sexies del codice civile.

Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 4847 del 27 febbraio 2013 (spettanza anche nella successione legittima, con stralcio del valore capitale); Cassazione, sentenza n. 6625 del 30 aprile 2012 (diritto non soggetto a trascrizione); Cassazione, ordinanza n. 15667 dell'11 giugno 2019 (costituzione automatica anche con testamento difforme); Cassazione, ordinanza n. 20635 del 22 luglio 2025 (riconoscimento d'ufficio nella divisione; immobile improduttivo di frutti); Cassazione, sentenza n. 7128 del 10 marzo 2023 (una sola casa); Cassazione, ordinanza n. 29162 del 20 ottobre 2021 (comproprietario terzo).

Aggiornato a settembre 2026.

Per gestire la vendita di una casa gravata dal diritto di abitazione del coniuge superstite è possibile rivolgersi a un avvocato per successioni a Roma.

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