- 18/01/2021
Diritto di abitazione, usufrutto e nuda proprietà
Focus sui diritti reali: diritto di abitazione, usufrutto e nuda proprietà. Le definizioni giuridiche, i caratteri in comune e le differenze tra i tre istituti
Con il presente focus si intende fornire un chiarimento in merito ai diritti reali di “abitazione”, “usufrutto” e “nuda proprietà” e le differenze tra questi vari istituti.
Diritto di abitazione
Ai sensi dell’art. 1022 c.c. "Chi ha diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia."
Il successivo articolo stabilisce che: "Nella famiglia si comprendono anche i figli nati dopo che è cominciato il diritto d'uso o d'abitazione, quantunque nel tempo in cui il diritto è sorto la persona non avesse contratto matrimonio. Si comprendono inoltre i figli adottivi e i figli riconosciuti, anche se l'adozione o il riconoscimento sono seguiti dopo che il diritto era già sorto. Si comprendono infine le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi."
Trattasi dunque di un diritto reale di godimento personale, che conferisce al titolare il diritto di godimento dell'immobile per necessità proprie e della sua famiglia, non potendo essere ceduto dunque a terzi né per il tramite di un contratto di locazione o comodato.
L'usufrutto
Il beneficiario di usufrutto guadagna il godimento della cosa e la facoltà di trarne ogni utilità per il tempo convenuto (che non può superare la vita dell'usufruttuario), con l'obbligo di rispettare la destinazione economica della stessa.
All'usufruttuario le disposizioni del codice civile riconoscono una serie di ulteriori diritti, tra i quali quello di conseguire il possesso della cosa, percepirne i frutti naturali e civili, ricevere un'indennità se apporta dei miglioramenti, eseguire addizioni che incrementano la produttività del bene (nel rispetto della sua destinazione) e concederlo in locazione a terzi.
La nuda proprietà
Dalla lettura testuale è abbastanza chiaro che si tratta di un diritto in capo al proprietario particolare, ciò poiché quest’ultimo perché perde il godimento della cosa concesso all'usufruttuario, conservando solo quello di disposizione del bene anche se gravato dall'usufrutto
Di “norma infatti ai sensi dell’art 832 c.c. “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico." essendogli dunque ampiamente concesso di disporne, trasferendolo o costituendo diritti reali in favore di terzi a titolo oneroso o gratuito.
Caratteristiche comuni tra i diritti reali sopra citati
Il diritto di abitazione e l'usufrutto sono diritti reali minori di godimento che, in diversa misura, riconoscono al titolare la facoltà di godere di un bene di proprietà altrui.
Abitazione e usufrutto (e nuda proprietà che costituisce l'altra faccia della medaglia) possono nascere in virtù di un contratto, di un testamento, per usucapione, per provvedimento del giudice e per legge in casi particolari, come ad esempio l’usufrutto legale è quello che i genitori hanno sui beni dei figli.
Per quanto riguarda invece il diritto di abitazione previsto per legge occorre fare riferimento all'art. 540 c.c. che, come anticipato, riconosce al coniuge il diritto di abitazione "sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni."
Elementi distintivi
La nuda proprietà, a differenza dell'usufrutto e dell'abitazione, non è un diritto reale minore di natura personale, consistendo in un diritto di proprietà spogliato dall'usufrutto e da tutti i diritti che esso attribuisce al suo titolare.
Vi sono poi ulteriori differenze tra la nuda proprietà l'usufrutto in merito agli obblighi discendenti, sia in tema di tassazione (sull'usufruttuario e non sul nudo proprietario gravano le tasse e i vari pesi relativi al bene) che di ripartizione delle spese (all'usufruttuario spettano quelle ordinarie necessarie a mantenere il bene in buono stato, mentre sul nudo proprietario quelle straordinarie, a meno che l'atto non disponga diversamente), nonché di disposizione sul bene.
La nuda proprietà, proprio perché "spogliata" dall'usufrutto, non consente al suo titolare di concedere il bene in locazione. L'usufruttuario invece, ai sensi dell'art 999 c.c. può stipulare contratti di locazione, anche se nel rispetto di limiti particolari.
Per quanto attiene invece alle differenze tra usufrutto ed abitazione il titolare del diritto di usufrutto può cedere il suo diritto a terzi, a meno che il titolo costitutivo non disponga diversamente, mentre il titolare del diritto di abitazione invece non può farlo, perché il suo contenuto è rappresentato proprio dal diritto di abitare l'immobile per i bisogni propri e della sua famiglia.
Da ultimo l’usufruttuario può godere dei frutti prodotti dalla cosa (es: canoni di locazione); di converso il titolare del diritto di abitazione invece può solo abitare la casa nei limiti dei bisogni propri e della sua famiglia.