Indennità di avviamento commerciale: protezione del conduttore al termine della locazione
  • 11/06/2024

Indennità di avviamento commerciale: protezione del conduttore al termine della locazione

Scopri le regole sull'indennità di avviamento commerciale e la sua importanza al termine della locazione. Leggi come può influire sullo sfratto per finita locazione.

Al termine di una locazione commerciale, il locatore ha il diritto di negare il rinnovo del contratto alla prima o alla seconda scadenza, come previsto dall’art. 28 della Legge 392/1978. Questo diniego, sebbene legittimo, implica l'obbligo di corrispondere al conduttore l'indennità di avviamento commerciale, a meno che non sussistano motivi specifici che lo escludano, come l’inadempimento grave del conduttore o l’utilizzo dei locali per attività non aperte al pubblico. 

L'importanza dell'indennità di avviamento
L’indennità di avviamento commerciale è dovuta quando il locatore non rinnova il contratto, indipendentemente dal fatto che il conduttore abbia rispettato tutte le condizioni contrattuali. L'importo di tale indennità è pari a 18 mensilità dell'ultimo canone pagato (o 21 mensilità per attività alberghiere) e ha lo scopo di compensare il conduttore per la perdita della clientela consolidata nel corso degli anni.
L'avviamento commerciale, infatti, è strettamente legato al valore che la clientela fidelizzata conferisce all'immobile, che il locatore potrebbe sfruttare indirettamente in caso di nuova locazione o di riutilizzo del locale per attività simili. Per questo motivo, il legislatore ha previsto l’obbligo di corrispondere l’indennità per garantire un equilibrio tra i diritti del locatore e del conduttore.

Il legame tra l’indennità e lo sfratto per finita locazione
Uno degli aspetti più delicati riguarda l'esecuzione dello sfratto per finita locazione. Se il locatore decide di non rinnovare il contratto alla scadenza, deve versare l’indennità di avviamento al conduttore prima di poter procedere con lo sfratto. Finché non viene corrisposta l’indennità, il conduttore ha il diritto di rimanere nei locali, e il giudice può sospendere l’esecuzione dello sfratto.
Questa disposizione mira a tutelare il conduttore, che subirebbe un danno economico significativo dalla perdita dell’avviamento commerciale senza il giusto compenso. Durante questo periodo, il conduttore è tenuto a versare un'indennità di occupazione pari al canone precedente.

Doppia indennità se il locale viene riutilizzato per la stessa attività
Un ulteriore aspetto di rilievo è l'aumento dell'indennità di avviamento in caso di riutilizzo dell'immobile per la stessa attività commerciale. Se, entro un anno dalla cessazione della locazione, il locatore o un nuovo conduttore adibisce il locale alla stessa attività del precedente conduttore, l'importo dell’indennità raddoppia, passando a 36 mensilità (o 42 per le attività alberghiere). Questa disposizione scoraggia il locatore dall'escludere il conduttore per sfruttare l'avviamento da lui creato senza adeguata compensazione.

Quando non è dovuta l’indennità di avviamento
Esistono alcune eccezioni in cui l'indennità di avviamento non è dovuta, tra cui:

  • Quando il conduttore decide volontariamente di non rinnovare il contratto.
  • Se i locali non sono utilizzati per un'attività commerciale o aperta al pubblico (ad esempio studi professionali).
  • Quando il conduttore è gravemente inadempiente nei suoi obblighi contrattuali, come in caso di mancato pagamento del canone.

Conclusioni
Il diniego di rinnovo del contratto di locazione commerciale è un diritto del locatore, ma comporta precise conseguenze legali, in particolare il versamento dell’indennità di avviamento commerciale. Questo obbligo diventa fondamentale per procedere con lo sfratto e permette al conduttore di ricevere un risarcimento per il valore commerciale creato nel tempo. Non adempiere a tale obbligo può impedire l’esecuzione dello sfratto e prolungare la permanenza del conduttore nell’immobile.

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