- 12/02/2025
Mediazione condominiale: Guida pratica per impugnare una delibera e ottenere i crediti d’imposta
Scopri in questa guida tutto ciò che devi sapere per impugnare una delibera condominiale tramite mediazione: dalle differenze tra delibere nulle e annullabili ai crediti d’imposta (fino a 600 €), passando per i termini da rispettare e le procedure obbligatorie stabilite dalla Riforma Cartabia.
Quando un condomino ritiene di aver subìto un’ingiustizia a seguito di una delibera dell’assemblea, spesso la prima ipotesi che prende in considerazione è l’azione in tribunale. Tuttavia, la normativa vigente prevede, in molti casi, l’obbligo di tentare la mediazione prima di avviare una causa vera e propria.
Questa procedura, regolata dal D.Lgs. 28/2010, non è semplicemente un passaggio formale, ma un’opportunità concreta per risolvere la questione in modo più rapido ed economico.
Delibere annullabili e delibere nulle
È essenziale, innanzitutto, distinguere tra due tipologie di delibere: quelle annullabili e quelle nulle. Nel primo caso, ci si trova di fronte a vizi relativi a errori di convocazione o di maggioranza, ossia questioni che non incidono in modo radicale sulla delibera stessa, come ad esempio errori nel bilancio consuntivo e/o preventivo.
Per contestarle, è necessario rispettare un termine di trenta giorni, che decorre dalla data della riunione per i condomini presenti e dissenzienti (o astenuti) e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Trascorso questo periodo, se non si è avviata la mediazione o, in caso di esito negativo, se non si è agito in giudizio, si decade dal diritto di impugnazione.
Le delibere nulle, invece, riguardano casi in cui l’assemblea abbia deliberato su materie escluse dalla sua competenza o in modo contrario alla legge in modo radicale (ad esempio, intervenendo su diritti individuali o su oggetti illeciti). In tali situazioni non si applica il termine breve di trenta giorni: l’azione può essere promossa in qualsiasi momento entro i limiti della prescrizione ordinaria.
La mediazione obbligatoria
Per le delibere annullabili e/o nulle è prevista la mediazione come condizione di procedibilità: se non la si avvia, il giudice non può decidere nel merito della controversia.
Ciò significa che, prima di depositare un atto di citazione in tribunale, occorre presentare un’istanza a un organismo di mediazione. È fondamentale scegliere un ente situato all’interno del circondario del tribunale competente, altrimenti la procedura rischia di essere considerata improduttiva di effetti.
Una volta depositata l’istanza presso l’organismo, è essenziale che la comunicazione dell’avvio della mediazione pervenga in modo tempestivo all’amministratore del condominio. Infatti, il termine di trenta giorni si interrompe solo nel momento in cui quest’ultimo riceve l’atto e ne viene a conoscenza.
L’esito della mediazione può essere positivo, se si raggiunge un accordo, oppure negativo, se le parti non riescono a trovare una soluzione. Nel caso in cui non si addivenga a un’intesa, la legge stabilisce che il condomino interessato abbia nuovamente trenta giorni, a decorrere dal deposito del verbale negativo presso la segreteria dell’organismo, per proporre la domanda in tribunale.
Vantaggi fiscali e convenienza economica
Un aspetto spesso trascurato, ma molto rilevante, riguarda i benefici fiscali connessi alla mediazione. Se la procedura non si conclude con un accordo, è possibile usufruire di un credito d’imposta fino a 300 euro sulle spese di mediazione sostenute. Qualora invece si raggiunga un esito positivo, il credito d’imposta può arrivare a 600 euro. Questa misura, pensata dal legislatore, mira a incentivare il ricorso a soluzioni extragiudiziali, più celeri e meno costose del processo civile.
Oltre a ciò, la mediazione può consentire di evitare costi processuali elevati, come parcelle peritali o lunghe fasi di trattative giudiziali. In un contesto condominiale, ridurre i tempi e i disagi può contribuire anche a preservare rapporti più sereni tra i vicini di casa.
Il ruolo dell’amministratore
Le recenti modifiche legislative hanno riconosciuto all’amministratore la possibilità di promuovere o aderire alla mediazione senza necessitare ogni volta di una preventiva delibera assembleare. Resta però fermo il fatto che, se in sede di mediazione si perviene a un’intesa che comporta modifiche sostanziali per il condominio, sarà comunque necessario ottenere il voto dell’assemblea per ratificare l’accordo. È una scelta di equilibrio, che intende semplificare il ricorso alla mediazione, ma salvaguarda il principio per cui certe decisioni non possono essere prese in autonomia da chi gestisce il condominio.
I passaggi pratici da seguire
Per chi desidera impugnare una delibera ritenuta illegittima, risulta indispensabile svolgere alcune operazioni con tempestività e precisione. Anzitutto, va compreso se si è in presenza di una delibera annullabile o nulla, poiché i termini di impugnazione differiscono. Successivamente, occorre depositare l’istanza di mediazione presso un organismo che abbia effettiva competenza territoriale, prestando attenzione a indicare con accuratezza i motivi di impugnazione e la delibera contestata.
È inoltre fondamentale inoltrare rapidamente la comunicazione al condominio: questa fase non è mera burocrazia, ma l’elemento che consente di bloccare la decadenza nei casi di annullabilità. Infine, qualora la mediazione non si concluda con un accordo, la legge riconosce un nuovo termine di trenta giorni, decorrente dal deposito del verbale negativo, entro cui intentare la causa in tribunale.
7. Conclusioni
Il sistema della mediazione, benché introdotto come obbligo, può rivelarsi un vantaggio concreto per chi si trova a contestare una delibera condominiale. Da un lato, offre l’opportunità di affrontare la questione in maniera rapida, deflazionando i tempi e i costi processuali; dall’altro, premia con crediti d’imposta sia le mediazioni fallite, sia quelle concluse con successo.
Per queste ragioni, qualora si sospetti un’irregolarità in una delibera assembleare, è opportuno rivolgersi a professionisti che possano valutare la fattispecie, distinguere l’ipotesi di annullabilità dalla nullità e avviare correttamente la procedura di mediazione. Se desiderate maggiori informazioni o un parere personalizzato, vi invitiamo a contattarci: il nostro studio legale è a disposizione per analizzare il caso concreto e assistervi, sia nella fase mediativa sia nell’eventuale successiva azione giudiziaria.