- 13/02/2020
Ripartizione spese rifacimento lastrico solare condominio
Se nel regolamento di condominio non contrattuale le spese per la manutenzione e conservazione delle parti comuni (art 4), tra cui anche la copertura dell'edificio a terrazza, sono a carico di tutti quanti i condomini, si deve applicare il regolamento o l'articolo 1126 c.c.?
** Norme di riferimento **
Art 1123 c.c.; qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Art 1126 c.c.: Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomìni dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano dì ciascuno.
** In diritto **
Qualora un condominio sia costituito da più scale, ai sensi dell'art 1123 c.c., le spese relative alla manutenzione del lastrico solare dovrebbero essere poste a carico del gruppo dei condomini della scala interessata.
Aggiungasi però che dall'esame del regolamento di condominio, non avente natura contrattuale, poiché deliberato con approvazione assembleare, nulla si specifica in tal senso presupponendo una spesa per le parti comuni a carico di tutti quanti condomini.
Detto regolamento condominiale derogherebbe anche le disposizioni di cui all'articolo 1126 c.c., sempre in relazione alla ripartizione delle spese di rifacimento del lastrico solare, prevedendo una spesa a carico della totalità dei condomini in luogo della contribuzione dei soli condomini interessati dalla proiezione verticale della porzione del lastrico solare interessata dai lavori.
Sul punto però si deve osservare quanto segue.
In tema di ripartizione spese l'articolo 1126 c.c. si riferisce a coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o costruire, che per essi funge quindi da copertura.
Detta norma, non è compresa tra le disposizioni inderogabili richiamate dall'art. 1138 c.c.; sicché, certamente il regolamento del condominio potrebbe stabilire la ripartizione delle relative spese in modo pattizio.
Sul punto però la giurisprudenza, consolidata nel tempo ha fissato dei chiari e precisi paletti.
Ed infatti secondo la Corte di Cassazione (ordinanza 12578/2017) l'unico modo per una differente ripartizione delle spese è una deroga al criterio legale; detta deroga può essere contenuta nel regolamento del condominio (purché contrattuale) che può stabilire la ripartizione delle relative spese in modo pattizio, pure ponendo le stesse a carico di tutti i condomini, ma a tal fine occorre che sia adottata una convenzione espressa di deroga al criterio legale (cfr. inoltre Cass. Sez. 2, n. 7472 del 04/06/2001; Cass. Sez. 2, n. 3542 del 15/04/1994; Cass. Sez. 2, n. 244 del 29/01/1974; anche Cass. Sez. 2, n. 2726 del 25/02/2002).
Deve specificarsi però che quanto sopra è applicabile ai soli regolamenti condominiali aventi natura contrattuale (predisposti cioè dal costruttore) e non anche ai regolamenti dì condominio deliberati in sede assembleare, ciò poiché è affetta da nullità, e non meramente annullabile, ed anche se assunta all'unanimità, la delibera dell'assemblea condominiale che modifichi il criterio legale di ripartizione stabilito dall'art. 1126 c.c. con riguardo alle spese di riparazione del lastrico solare e delle terrazze.
Sul punto la Corte di Cassazione con la sentenza n. 5814 del 23-03-2016, ha stabilito che la modifica è possibile, soltanto in presenza di espressa manifestazione, di tutti i condomini, della volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti, manifestazione che non può essere riconosciuta alle tabelle millesimali di natura "deliberativa", cioè approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale e non anche con la deliberazione di un regolamento di condominio.
In altre parole, neanche l'unanimità può trasformare in negoziale ciò che non è tale.
** Conclusioni **
Sulla scorta, di quanto sopra osservato,
1) visti gli articoli 1123 c.c.. e 1126 c.c.,
2) visto che il regolamento di condominio non ha natura contrattuale, ma risulta essere stato approvato e deliberato dall'assemblea,
3) vista l'assenza di una convenzione espressa di deroga al criterio legale,
appare evidente che la deroga, posta, e deliberata nel regolamento dì condominio, in merito alle ripartizioni delle spese di rifacimento del lastrico solare sia da ritenersi nulla per i motivi in diritto sopra esplicitati e conseguentemente l'onere per il rifacimento del lastrico solare spetti ai soli proprietari delle singole unità comprese nella proiezione verticale del lastrico solare interessato dalle opere di manutenzione ai sensi dell'articolo 1126 c.c.