Supercondominio: chi decide e come si contano davvero le maggioranze

Più palazzine, un solo cortile: chi decide sulle parti comuni e con quali maggioranze

Nei complessi residenziali formati da più edifici — tipici di interi quartieri di Roma — la gestione delle parti comuni a tutti i fabbricati crea un livello ulteriore rispetto al singolo condominio. Qui nascono le discussioni più difficili da risolvere in assemblea: chi ha diritto di votare, come si pesa il voto di ciascun edificio, che valore ha una tabella millesimale che nessuno ha mai approvato formalmente. La Cassazione è tornata sul punto nel 2026 e ha messo ordine. Vediamo che cosa significa in pratica per chi partecipa a quelle assemblee e per chi vuole contestarne le decisioni.

In sintesi

• Il supercondominio nasce automaticamente, per il solo fatto che più condomìni autonomi abbiano beni o servizi comuni: non serve alcun atto costitutivo.
• Le delibere seguono l'art. 1136 c.c.: le maggioranze si calcolano sia sul numero degli aventi diritto, sia sul valore proporzionale di ciascuna unità o di ciascun condominio.
• Le tabelle millesimali supercondominiali hanno funzione organizzativa e ricognitiva: non sono un presupposto di validità della delibera.
• Chi impugna deve provare che, ricostruiti i valori reali, le maggioranze non erano raggiunte: non basta dire che la tabella è sbagliata.

Quando nasce un supercondominio

Non serve un atto, né una delibera, né un regolamento. Il supercondominio sorge di diritto e di fatto — la Cassazione usa l'espressione ipso iure et facto — per la sola esistenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi: un viale di accesso, un impianto idrico, un cortile, una centrale termica, un'area a verde.

La base normativa è l'art. 1117-bis del codice civile, che estende la disciplina del condominio, in quanto compatibile, a tutti i casi in cui più unità immobiliari, più edifici o più condomìni abbiano parti comuni. Molti complessi funzionano così da decenni senza saperlo, e se ne accorgono solo quando arriva una spesa importante.

Come si contano le maggioranze

Qui sta il cuore della questione. Con l'ordinanza n. 20684 del 18 giugno 2026 la Cassazione ha confermato che le deliberazioni del supercondominio sono soggette alla disciplina dell'art. 1136 c.c.: le maggioranze vanno calcolate avendo riguardo sia al numero degli aventi diritto sia al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare o di ciascun condominio nell'ambito del complesso.

Da qui discende l'errore più diffuso, ed è quello che la Corte ha censurato nel caso deciso: attribuire a ciascun edificio lo stesso peso, per esempio mille millesimi a testa per tre lotti, come se i fabbricati avessero valore identico. Una ripartizione del genere, non prevista da alcun regolamento e non rappresentativa del valore reale, non rispecchia il criterio legale.

La tabella millesimale rende valida la delibera?

No, e questo è il passaggio che cambia il modo di impostare una causa. Le tabelle millesimali supercondominiali, ha precisato la Corte, assolvono una funzione meramente organizzativa e ricognitiva e non costituiscono presupposto di validità delle delibere. Servono a rendere praticabile la gestione, non a renderla legittima.

Ne deriva anche la maggioranza necessaria per approvarle. Se la tabella è meramente ricognitiva dei criteri legali, cioè si limita a fotografare i valori proporzionali, può essere approvata con la maggioranza qualificata dell'art. 1136, comma 2, c.c. Se invece deroga a quei criteri, serve l'unanimità: e non è configurabile una formazione della tabella per facta concludentia, cioè per comportamento concludente di chi l'ha applicata per anni senza contestarla.

Chi deve provare che il quorum non c'era

La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva annullato le delibere per la sola inattendibilità della tabella in uso, senza accertare i valori reali. Il principio è che il vizio dei quorum non può discendere dalla mera assenza o inattendibilità della tabella, ma solo dall'accertamento concreto che, una volta ricostruiti i valori proporzionali effettivi, le maggioranze di legge non erano state raggiunte. Il giudice deve compiere quella verifica anche a posteriori, non può fermarsi al rilievo che la tabella era inadeguata.

E l'onere grava su chi contesta: è il condòmino che impugna a dover provare la carenza delle maggioranze in rapporto ai valori proporzionali delle unità immobiliari. Impostare l'impugnazione sulla sola critica alla tabella, senza ricostruire i valori, significa quasi certamente perdere.

Cosa fare in concreto

1. Verifica se esiste davvero un supercondominio: basta che ci siano beni o servizi comuni a più fabbricati autonomi.
2. Controlla la convocazione: devono essere chiamati tutti gli aventi diritto, e la regolarità della convocazione è condizione perché l'assemblea possa deliberare.
3. Procurati la tabella in uso e verifica se qualcuno l'ha mai approvata, e con quale maggioranza.
4. Ricostruisci i valori proporzionali reali delle unità o dei fabbricati, con l'aiuto di un tecnico: è questo il dato che conta nel giudizio.
5. Solo a quel punto valuta l'impugnazione, ricordando il termine di trenta giorni dell'art. 1137 c.c. per le delibere annullabili.
6. Se la tabella va cambiata, stabilisci prima se è ricognitiva o derogatoria: dalla risposta dipende se basta la maggioranza qualificata o serve l'unanimità.

Quando rivolgersi a un avvocato

Nel supercondominio il contenzioso ha valori alti e un'istruttoria tecnica: ricostruire i valori proporzionali di più fabbricati non è un'operazione che si improvvisa, e dalla sua impostazione dipende l'esito. A questo si aggiunge il nodo dei termini: le delibere annullabili vanno impugnate entro trenta giorni, e prima occorre la mediazione. I passaggi della procedura sono descritti nella guida dello Studio su come si impugna una delibera condominiale.

Domande frequenti

Quando si forma un supercondominio?

Automaticamente, per il solo fatto che più condomìni autonomi abbiano in comune beni o servizi, come un viale, un cortile, un impianto idrico o una centrale termica. La Cassazione parla di nascita ipso iure et facto. Non occorre un atto costitutivo né una delibera, e l'art. 1117-bis c.c. estende a questi casi la disciplina del condominio in quanto compatibile.

Ogni palazzina vale uguale in assemblea?

No. Le maggioranze si calcolano sul numero degli aventi diritto e sul valore proporzionale di ciascuna unità o di ciascun condominio. Assegnare lo stesso peso a edifici di valore diverso — per esempio mille millesimi a ciascun lotto — non rispetta il criterio legale, come la Cassazione ha rilevato nell'ordinanza n. 20684 del 2026.

Senza tabella millesimale il supercondominio può deliberare?

Sì. La tabella ha funzione organizzativa e ricognitiva e non è presupposto di validità della delibera. L'assenza o l'inattendibilità della tabella, da sola, non rende invalida la decisione: occorre accertare in concreto se, ricostruiti i valori proporzionali reali, le maggioranze fossero raggiunte.

Quale maggioranza serve per approvare le tabelle?

Dipende dal loro contenuto. Se sono ricognitive dei criteri legali, basta la maggioranza qualificata dell'art. 1136, comma 2, c.c. Se derogano a quei criteri, serve l'unanimità. La Corte ha inoltre escluso che una tabella derogatoria possa formarsi per comportamento concludente, cioè per il fatto di essere stata applicata a lungo senza contestazioni.

Chi deve dimostrare che la delibera è invalida?

Il condòmino che impugna. Deve provare la carenza delle maggioranze in rapporto ai valori proporzionali delle unità immobiliari, non limitarsi a contestare la tabella in uso. È una differenza decisiva: l'impugnazione fondata solo sull'inattendibilità della tabella è destinata a non reggere.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Art. 1117-bis del codice civile (ambito di applicabilità della disciplina condominiale a più edifici e più condomìni con parti comuni); art. 1136 del codice civile (costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni); art. 1137 del codice civile (impugnazione delle deliberazioni). Cassazione civile, sez. II, ordinanza n. 20684 del 18 giugno 2026. Aggiornato a novembre 2026.

Sulle regole generali dell'assemblea e sui quorum si veda anche la guida dello Studio sulle assemblee di condominio e quella sulle tabelle millesimali.

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