Cassazione Civile Sentenza 21562/2020
  • 16/11/2020

Cassazione Civile Sentenza 21562/2020

Nel caso sottoposto all’esame della pronuncia della Cassazione del 7 ottobre 2020, n. 21562, si evidenzia un giudizio è stato promosso da una condomina nei confronti di un altro condomino proprietario dell'unità immobiliare condotto in locazione da soggetto terzo per lo svolgimento dell'attività in oggetto, con il quale si lamentava la violazione del regolamento condominiale in conseguenza dello svolgimento di attività alberghiera da parte della conduttrice .

 

Il tribunale, accoglieva la domanda ordinando la cessazione dell'attività, stante la violazione del regolamento condominiale: l'attività di affittacamere infatti non costituiva uso abitativo, senza rientrare nello stesso tempo in uno degli altri usi non consentiti in base al regolamento condominiale.

 

A seguito del ricorso in Appello i Giudici di secondo grado sottolineavano che l'attività di affittacamere svolta dalla società conduttrice pur non essendo riconducibile ad attività alberghiera, risultava comunque in contrasto con l'art. 28 del regolamento di condominio perché attività commerciale a scopo di lucro fornendo la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi, confermando che la destinazione commerciale è incompatibile con l'uso abitativo ed espressamente vietata dal regolamento.

 

Si giungeva dunque in Cassazione avanzando un primo motivo attinente alla legittimazione dell'amministratore di condominio di rappresentare quest'ultimo senza la previa deliberazione assembleare.

 

Sul punto la Corte ha sottolineato che ricorre un potere autonomo in capo all’Amministratore dello stabile che ha l’obbligo di far rispettare il regolamento condominiale, avendo dunque la necessaria legittimazione adagire e a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non ne violi le norme, non essendo necessaria a tal fine una specifica deliberazione assembleare approvata a maggioranza ex art 1136 secondo comma c.c.

 

La Suprema Corte ha inoltre confermato l'osservazione della Corte di Appello sulla cui base l'attività di affittacamere sarebbe attività commerciale; i Giudici di secondo grado avevano infatti fondato tale ragionamento sul presupposto che per i connotati tipici di detta attività la stessa è da ritenersi assimilabile a quella alberghiera, «esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi.

 

Peraltro, la assimilazione dell'attività di affittacamere a quella imprenditoriale alberghiera è già stata in precedenza affermata e confermata: tale attività, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue ovvie modeste dimensioni, presenta natura a quest'ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un'attività imprenditoriale, un'azienda ed il contatto diretto con il pubblico.

 

Stante questa valutazione del giudice di secondo grado, la Corte di Cassazione ha ritenuto che il ragionamento, sul punto, fosse esente da vizi.

 

La Corte però, analizzato tutto quanto sopra, sottolineava che la clausola del regolamento che vieta determinate attività, come nel caso di specie di affittacamere, deve avere natura contrattuale, necessitando dunque il consenso unanime di tutti i condomini per poter limitare i rispettivi diritti di proprietà individuale, circostanza non presente nel caso in esame, dovendo nel contempo essere espressamente contemplata come attività vietata.

 

In assenza di simile clausola, se non si prova nello specifico la lesione, ad esempio la molestia data dai rumori, derivante dall'attività di affittacamere, al pari di altre tipologie di attività, essendo una clausola generale, non si può lamentare che sia stato provocato disturbo agli altri condomini.

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