Cassazione Relazione tematica 56: il punto sulle locazioni e la crisi economica
  • 17/09/2020

Cassazione Relazione tematica 56: il punto sulle locazioni e la crisi economica

La Corte di Cassazione con la Relazione tematica n. 56, prende una posizione in relazione all’annosa questione conseguente alla crisi da lockdown ed i conseguenti effetti nei rapporti di locazione con specifico riferimento al mancato pagamento dei canoni di locazione in conseguenza della crisi economica generata dalla pandemia.

 

Il fulcro principale rimane quello del buon senso volto a trovare soluzioni verso la direzione della “conservazione dei rapporti contrattuali esistenti”: da una parte l’economia, l’equilibrio del contratto; dall’altra la buona fede dei contraenti, correlati entrambi dal principio di equità.

 

Per semplificare si fa riferimento allo squilibrio economico tra le parti, ovvero tra la prestazione e la controprestazione, per causa non imputabile al debitore; più nello specifico si analizza se, l’eventuale impossibilità di pagare l’affitto, diventato eccessivamente oneroso, dovuta a mancanza di liquidità finanziaria e accentuata dalla chiusura obbligata dei locali e dalla recessione economica in corso o a venire, si possa considerare condizione permanente, con la conseguenza dell’unica strada di risolvere il rapporto.

 

Il punto oggetto di riflessione degli Ermellini si incentra principalmente sulla natura dei rapporti locatizi: trattandosi di rapporti contrattuali di durata o ad esecuzione continuata o periodica, cioè, locazioni commerciali e affitti di attività interessate dal lockdown, in concreto l’affittuario continua a godere del bene locato, anche non avendo gli stessi vantaggi di prima, poiché si è ridotto fortemente il fatturato. 

 

Tale ultimo aspetto potrebbe però rientrare nel c.d. rischio di impresa, non potendo dunque penalizzare la controparte, cancellando l’introito economico sul quale contava.

 

A difesa del conduttore però si può sostenere che il Codice civile riconosce il diritto a coloro che reputino la prestazione divenuta eccessivamente onerosa di chiudere il rapporto senza eccesso di aggravio economico.

 

Di quì la necessità di far prevalere il “buon senso” ossia di prevedere un meccanismo volto a far trovare un accordo tra le parti in privato cercando di riequilibrare il rapporto sinallagmatico in conseguenza delle mutate condizioni, fermo rimanendo che in ipotesi di mancato accordo sarà il Giudice a determinare, integrare e/o correggere il rapporto contrattuale diventato iniquo, sostituendosi ai contraenti, tramite una sentenza che tenga luogo dell’accordo di rinegoziazione non concluso.

 

Per la Cassazione rimane centrale “la valutazione, da parte del giudice, dell’attività di contrattazione svolta dalle parti prima che il processo rinegoziativo si interrompa, potendo residuare da esso spiccati elementi per decidere”, ovvero la condotta dei contraenti.

 

Il riferimento normativo sul punto l’art. 2932 del Codice civile, in virtù del quale, non si assicura che la parte che subisce la sentenza adempia le nuove condizioni da essa stabilite, ma si consente, nel caso in cui essa si rifiuti di rispettarle, una “commisurazione agevole e maggiormente attendibile del danno risarcibile”.

 

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