Il preliminare di compravendita, il cosiddetto compromesso, è il momento in cui l'affare immobiliare prende forma: si fissano prezzo e condizioni, si versa la caparra e spesso l'acquirente entra fin da subito nel possesso dell'immobile. Ma cosa accade se poi l'acquirente non paga il saldo e non si presenta dal notaio? Il venditore può trattenere la caparra? E può chiedere qualcosa anche per il periodo in cui l'altro ha occupato la casa senza pagarne il prezzo?
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 428 dell'8 gennaio 2026, ha risposto a entrambe le domande con principi netti, utili sia a chi vende sia a chi compra.
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Prenota una consulenzaChiama lo StudioCaparra confirmatoria: cosa succede quando l'affare salta
La disciplina di riferimento è l'art. 1385 del codice civile. La caparra confirmatoria non è un semplice acconto: ha una funzione di garanzia e di liquidazione anticipata del danno. Se chi ha versato la caparra (di regola l'acquirente) è inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la somma ricevuta. Se invece è inadempiente chi ha ricevuto la caparra (di regola il venditore), l'altra parte può recedere e pretendere il doppio.
In alternativa al recesso, la parte fedele può scegliere la strada ordinaria: chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento integrale del danno effettivamente subito. Sono due percorsi diversi: o si "incassa" la caparra come liquidazione forfettaria del danno, oppure si rinuncia a quel meccanismo e si chiede il danno per intero, ma allora bisogna provarlo.
Vale la pena ricordare la differenza tra caparra e semplice acconto. L'acconto è soltanto un anticipo sul prezzo: se l'affare salta, di regola va restituito e non consente di per sé di trattenere nulla a titolo di penale. La caparra confirmatoria, invece, attribuisce alla parte fedele quel potere di recesso e di ritenzione che l'acconto non dà. Per questo la qualificazione della somma versata, spesso trascurata al momento della firma, diventa decisiva quando le cose vanno male.
Il principio della Cassazione: il giudice riqualifica la domanda
Nel caso deciso, il promittente venditore aveva chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento dell'acquirente e, contemporaneamente, l'autorizzazione a trattenere le somme ricevute a titolo di caparra, senza domandare un ulteriore risarcimento.
La Cassazione ha chiarito un punto di grande rilievo pratico: quando il venditore chiede la risoluzione per inadempimento ma punta a trattenere la caparra senza ulteriori danni, il giudice deve qualificare la domanda come recesso ai sensi dell'art. 1385, secondo comma, del codice civile. E può farlo senza violare il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato e senza ledere il diritto di difesa, perché si tratta di una corretta qualificazione giuridica della pretesa concretamente avanzata.
Non solo. La Corte ha precisato che il danno da occupazione dell'immobile, derivante dalla mancata restituzione del bene dopo il recesso del venditore, costituisce una domanda autonoma e risarcibile, parametrabile al valore locativo dell'immobile per il periodo in cui l'acquirente ne ha avuto la disponibilità senza titolo. In sostanza, chi resta nella casa dopo che il contratto è venuto meno deve pagare per quel godimento.
Immobile con abusi edilizi e mutuo: l'acquirente non si libera così
La vicenda concreta è istruttiva. L'acquirente aveva sottoscritto il preliminare per un compendio immobiliare, era stato immesso nel possesso e aveva versato acconti per circa 430.000 euro. Successivamente si era rifiutato di pagare un'ulteriore rata di 500.000 euro e di fissare la data del rogito, sostenendo che l'immobile fosse "assolutamente incommerciabile" per la presenza di abusi edilizi e che l'operazione fosse comunque condizionata all'ottenimento di un mutuo.
La Corte non ha avallato questa linea difensiva. Gli abusi erano stati dichiarati nel preliminare, con tanto di domanda di sanatoria, e dunque erano noti all'acquirente: non potevano essere invocati a sorpresa per giustificare la rottura del vincolo. La lezione è duplice. Per l'acquirente: prima di firmare e versare la caparra occorre verificare con cura la situazione urbanistica e le condizioni di finanziamento, perché tirarsi indietro dopo costa la caparra e il risarcimento per l'occupazione. Per il venditore: di fronte all'inadempimento dell'acquirente, esistono strumenti efficaci per trattenere la caparra e ottenere anche il ristoro del periodo di occupazione.
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