Affitti brevi: cosa possono davvero vietare Regioni e Comuni

Affittare per brevi periodi: il problema non è più solo il condominio

Per anni la domanda del proprietario è stata una sola: il regolamento condominiale me lo può vietare? Oggi se ne è aggiunta un'altra, spesso più insidiosa, che arriva dal Comune e dalla Regione. Devo cambiare la destinazione d'uso dell'appartamento? Posso affittarlo in quella zona? Mi serve un codice in più rispetto a quello nazionale? Nell'ottobre 2026 la Corte costituzionale è intervenuta due volte sul punto e ha tracciato il confine fra ciò che il potere locale può chiedere e ciò che non può. Vediamolo.

In sintesi

• Regolare il cambio di destinazione d'uso degli immobili affittati per brevi periodi rientra nella competenza regionale sul governo del territorio, anche quando comporta restrizioni o regimi autorizzatori.
• Quelle scelte restano però soggette a un test di proporzionalità: devono perseguire un interesse meritevole con un mezzo idoneo, necessario e proporzionato.
• È illegittimo imporre il cambio d'uso ai soli locatori brevi, anche sporadici e non imprenditoriali, senza una soglia di utilizzo, mentre le strutture ricettive gestite in forma imprenditoriale conservano la destinazione residenziale.
• È invece ammesso il contingentamento per zone, cioè fissare percentuali massime di unità destinabili a locazione breve, perché non è un divieto assoluto.

Quando il cambio di destinazione d'uso è rilevante?

L'art. 23-ter del d.P.R. n. 380 del 2001, il testo unico dell'edilizia, stabilisce che costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo diversa da quella originaria, anche senza opere, purché comporti l'assegnazione dell'immobile a una diversa categoria funzionale fra quelle elencate: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale. Il passaggio da «residenziale» a «turistico-ricettiva» è quindi, in linea di principio, un cambio rilevante.

La stessa norma contiene però aperture importanti. Il mutamento all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito. E il mutamento fra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale e commerciale è sempre ammesso per la singola unità immobiliare situata in immobili ricompresi nelle zone A, B e C del decreto ministeriale n. 1444 del 1968, o nelle zone equipollenti definite dalle leggi regionali. In entrambi i casi resta ferma la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

Cosa non si può più chiedere

Nei casi ammessi dal comma 1-ter il mutamento non è assoggettato all'obbligo di reperire ulteriori aree per servizi di interesse generale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi. Resta invece dovuto, nei limiti della legislazione regionale e ove previsto, il contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria. Per le unità al primo piano fuori terra o seminterrate la disciplina è rimessa alla legge regionale.

Quale titolo serve

Per il cambio d'uso senza opere serve la segnalazione certificata di inizio attività prevista dall'art. 19 della legge n. 241 del 1990. Negli altri casi serve il titolo richiesto per eseguire le opere necessarie al mutamento. Le Regioni adeguano la propria legislazione ai principi dell'art. 23-ter, che si applicano comunque in via diretta, ferma la possibilità di prevedere livelli ulteriori di semplificazione.

Il Comune può vietare gli affitti brevi nella mia zona?

Vietarli in assoluto, no. Contingentarli, sì. È il passaggio più utile della sentenza n. 164 del 9 ottobre 2026 della Corte costituzionale: il contingentamento delle locazioni turistiche brevi in determinate zone, attuato fissando percentuali massime di unità immobiliari destinabili a quell'uso, è compatibile con l'art. 23-ter, commi 1-bis e 1-ter, perché non si traduce in un divieto assoluto ma condiziona l'insediamento al rispetto di un rapporto fra locazioni brevi e unità residenziali. Resta fermo il divieto, previsto dal comma 1-quater, di imporre il reperimento di ulteriori standard urbanistici.

La stessa sentenza ha chiarito che disciplinare i mutamenti di destinazione d'uso degli immobili adibiti a locazione breve turistica rientra nella competenza regionale concorrente in materia di governo del territorio, anche quando si traduce in restrizioni all'accesso al mercato o in regimi autorizzatori, nei limiti consentiti dalla normativa europea sui servizi. Le censure fondate sulla tutela della concorrenza sono state perciò dichiarate non fondate.

I due limiti che la Consulta ha fissato

Non si può colpire solo chi affitta pochi giorni

La Corte costituzionale ha dichiarato illegittima, per violazione degli artt. 3 e 41 della Costituzione, la norma regionale che imponeva il passaggio dalla categoria residenziale a quella turistico-ricettiva ai soli gestori di locazioni brevi, anche sporadiche e non imprenditoriali, senza condizionare l'obbligo al superamento di una soglia di utilizzo dell'immobile, mentre le strutture ricettive extra-alberghiere gestite in forma imprenditoriale potevano conservare la destinazione residenziale. Quella disparità, ha osservato la Corte, è irragionevole e non è giustificata dallo scopo di adeguare la destinazione urbanistica all'uso effettivo del bene.

Non si può usare una misura regionale per un problema locale

La stessa norma è stata ritenuta sproporzionata rispetto all'obiettivo di limitare l'overtourism: un fenomeno circoscritto a determinate zone del territorio non giustifica una misura che opera indistintamente sull'intero territorio regionale, a differenza delle misure di contingentamento rimesse alla pianificazione comunale. Le scelte che comprimono l'iniziativa economica dei proprietari, ha ribadito la Corte, devono superare un test di proporzionalità: interesse meritevole di protezione, mezzo idoneo, necessario e proporzionato.

Codici regionali e condizioni comunali: cosa ha detto la sentenza n. 163

Con la sentenza n. 163 dell'8 ottobre 2026 la Corte costituzionale ha dichiarato illegittima la legge regionale che qualificava un codice identificativo regionale come propedeutico all'ottenimento del codice identificativo nazionale: si tratta di un onere aggiuntivo rispetto alla disciplina statale, che viola la competenza esclusiva dello Stato in materia di tutela della concorrenza. L'uniformità delle condizioni di accesso al mercato, osserva la Corte, è un bene in sé, perché normative regionali differenti creano dislivelli di regolazione e barriere territoriali.

La stessa decisione contiene una distinzione che vale la pena ricordare quando si legge un piano urbanistico comunale: gli strumenti urbanistici possono fissare «condizioni», cioè misure a carattere specifico e non ostativo, finalizzate a preservare l'assetto e lo sviluppo armonico del territorio; non possono invece introdurre «limitazioni», concetto più ampio e invasivo, con incidenza più intensa sul diritto di proprietà.

Cosa fare in concreto

1. Individua la zona urbanistica dell'immobile: se ricade in zona A, B o C, o equipollente, il cambio di categoria funzionale per la singola unità è in linea di principio ammesso.
2. Leggi il piano urbanistico comunale e cerca eventuali condizioni o contingentamenti per la destinazione turistico-ricettiva nella tua zona.
3. Verifica la legge regionale: può prevedere livelli ulteriori di semplificazione, ma non può imporre oneri aggiuntivi rispetto alla disciplina statale di accesso al mercato.
4. Controlla se il tuo utilizzo supera una soglia eventualmente prevista: un uso sporadico e non imprenditoriale non può essere trattato come un'attività ricettiva organizzata. Sulla distinzione fra locazione e attività ricettiva si veda la guida dello Studio su affittacamere e B&B.
5. Chiarisci quale titolo serve: segnalazione certificata se non ci sono opere, titolo edilizio se ci sono.
6. Non trascurare il fronte condominiale: i divieti del regolamento contrattuale seguono regole proprie, illustrate nella guida dello Studio sugli affitti brevi in condominio.
7. Se ricevi un provvedimento comunale, verificane la proporzionalità prima di adeguarti: i termini per impugnare sono brevi.

Quando rivolgersi a un avvocato

Prima di avviare l'attività e subito dopo un provvedimento del Comune. Nel primo caso si tratta di capire se serve un cambio di destinazione d'uso e con quale titolo, perché partire senza il titolo giusto espone a sanzioni e all'ordine di ripristino. Nel secondo, di verificare se la misura adottata rispetta il confine che la Corte costituzionale ha tracciato: una condizione proporzionata è legittima, una limitazione generalizzata e priva di soglie no. La materia incrocia poi il regolamento condominiale, trattato nelle guide dello Studio sul bed and breakfast e i divieti del regolamento.

Domande frequenti

Devo cambiare destinazione d'uso per affittare per brevi periodi?

Dipende da dove si trova l'immobile e da cosa prevedono legge regionale e piano comunale. L'art. 23-ter del d.P.R. 380/2001 considera rilevante il passaggio fra categorie funzionali, ma ammette sempre il mutamento per la singola unità immobiliare situata nelle zone A, B e C o equipollenti, ferma la possibilità per il Comune di fissare specifiche condizioni.

Il Comune può vietare gli affitti brevi nella mia zona?

Non con un divieto assoluto. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 164 del 2026, ha ritenuto compatibile con l'art. 23-ter il contingentamento per zone mediante percentuali massime di unità destinabili a locazione breve, proprio perché non si traduce in un divieto ma condiziona l'insediamento al rispetto di un rapporto fra locazioni brevi e unità residenziali.

Se affitto solo poche settimane all'anno valgono le stesse regole?

Non necessariamente. La Corte costituzionale ha dichiarato illegittimo imporre il cambio di destinazione d'uso anche alle locazioni sporadiche e non imprenditoriali senza prevedere una soglia di utilizzo, soprattutto quando le strutture ricettive gestite in forma imprenditoriale possono conservare la destinazione residenziale: una disparità del genere è irragionevole.

La Regione può chiedere un suo codice oltre a quello nazionale?

Non come passaggio obbligato. Con la sentenza n. 163 del 2026 la Corte ha dichiarato illegittima la norma regionale che qualificava un codice identificativo regionale come propedeutico all'ottenimento di quello nazionale: è un onere aggiuntivo che invade la competenza esclusiva statale in materia di tutela della concorrenza.

Che differenza c'è fra «condizioni» e «limitazioni»?

Una differenza decisiva. Secondo la Corte, gli strumenti urbanistici comunali possono fissare condizioni, cioè misure specifiche e non ostative dirette a preservare l'assetto e lo sviluppo armonico del territorio, ma non limitazioni, concetto più ampio e invasivo che incide più intensamente sul diritto di proprietà.

Devo pagare oneri o reperire parcheggi?

Nei casi di mutamento ammesso dal comma 1-ter dell'art. 23-ter non si applicano né l'obbligo di reperire ulteriori aree per servizi di interesse generale né il vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi. Resta invece dovuto, nei limiti della legislazione regionale e ove previsto, il contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Art. 23-ter del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (mutamento d'uso urbanisticamente rilevante: categorie funzionali, mutamenti sempre ammessi, esclusione di ulteriori standard e parcheggi, titoli abilitativi, adeguamento delle Regioni); si richiamano il decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e l'art. 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, come citati dalla norma. Corte costituzionale, sentenza n. 163 dell'8 ottobre 2026; Corte costituzionale, sentenza n. 164 del 9 ottobre 2026. Aggiornato a novembre 2026: la materia è in movimento sul piano regionale e comunale e va verificata caso per caso.

Sugli affitti brevi il potere locale può condizionare, non proibire: il confine lo ha fissato la Corte costituzionale. Lo Studio Legale Armandola assiste a Roma e in tutta Italia, anche in consulenza online. Richiedi una consulenza per valutare la tua posizione.

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