Amministratore scaduto o dimissionario: cosa può ancora fare

Il mandato è finito ma l'amministratore continua a operare: quali atti reggono e quali no

Succede in moltissimi condomìni. L'incarico è scaduto e l'assemblea non ha ancora nominato il sostituto, oppure l'amministratore si è dimesso e nel frattempo continua a pagare fornitori, firmare contratti, convocare riunioni e perfino dare mandato a un avvocato. Per anni si è ragionato come se nulla cambiasse fino alla sostituzione. Dopo la riforma del condominio non è più così, e nel 2026 la Cassazione lo ha ribadito con una decisione che ha fatto perdere un intero giudizio a un condominio. Vediamo dove passa oggi il confine.

In sintesi

• L'incarico dura un anno e si intende rinnovato per eguale durata (art. 1129 c.c.).
• Alla cessazione per scadenza, revoca o dimissioni l'amministratore è tenuto a consegnare tutta la documentazione e a eseguire le sole attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi.
• Per urgenti si intendono le attività che non possono essere differite senza danno o pericolo in attesa della nomina del nuovo amministratore.
• La procura a un avvocato rilasciata dall'amministratore già cessato, senza un apposito mandato dell'assemblea, non è validamente conferita.

Quanto dura l'incarico dell'amministratore e che cosa accade alla scadenza?

L'art. 1129 del codice civile stabilisce che l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o per le dimissioni delibera anche sulla nomina del nuovo amministratore.

Alla cessazione dell'incarico la stessa norma impone due obblighi precisi: consegnare tutta la documentazione in suo possesso, riferita sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio, ed eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, espressamente senza diritto ad ulteriori compensi.

Che cosa significa «attività urgenti»?

La Cassazione, con la sentenza n. 21883 del 26 giugno 2026, ha precisato che dopo le modifiche introdotte dalla legge 220 del 2012 l'amministratore cessato per scadenza del termine, revoca o dimissioni non può continuare a esercitare tutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c. ed è tenuto unicamente alle attività urgenti, intese come quelle che non possono essere differite, senza danno o pericolo, in attesa della nomina assembleare o giudiziale del nuovo amministratore.

La Corte spiega anche perché non è possibile una prorogatio senza limiti. In primo luogo perché l'art. 1129 impone all'amministratore, a ogni rinnovo dell'incarico, di comunicare i propri dati e di specificare analiticamente il compenso a pena di nullità della nomina: una proroga indefinita eluderebbe quei vincoli, pensati per ogni rinnovo annuale. In secondo luogo perché l'art. 1130, n. 7), richiede l'annotazione del verbale di nomina in un apposito registro, il che esclude che la rappresentanza possa essere conferita per comportamenti concludenti.

In concreto: mettere in sicurezza un impianto che perde, pagare una fattura in scadenza per evitare il distacco di un servizio, compiere un atto conservativo che non ammette rinvio rientrano nel perimetro. Avviare una causa, rinnovare un contratto pluriennale o decidere nuove spese, no.

Il caso che è costato un giudizio intero

Nella vicenda decisa, il condominio aveva proposto appello tramite un amministratore già dimissionario al momento della notifica, che aveva rilasciato al difensore una procura specifica in calce all'atto di citazione. La Corte d'appello aveva ritenuto valido quel conferimento, richiamando la prorogatio.

La Cassazione ha deciso diversamente: in difetto di un apposito mandato speciale dell'assemblea rilasciato al fine di evitare pregiudizio agli interessi comuni, quella procura non risulta validamente conferita, con conseguente inammissibilità dell'appello. E ha aggiunto che il giudice non avrebbe potuto concedere il termine per regolarizzare la procura, perché il vizio era stato tempestivamente sollevato dalla parte appellata. La sentenza d'appello è stata cassata senza rinvio.

Il condominio, in altre parole, ha perso il giudizio non per ragioni di merito ma per un difetto di rappresentanza. È il motivo per cui, prima di dare mandato a un legale, occorre verificare chi sta firmando e con quale titolo.

Una distinzione da tenere ferma

Non va confusa la cessazione dell'incarico per scadenza, revoca o dimissioni con l'ipotesi in cui venga annullata la delibera di nomina. Nel secondo caso la giurisprudenza ammette che l'amministratore continui a esercitare i poteri di rappresentanza, anche processuale, fino alla sostituzione, tanto più quando la procura è stata conferita prima della dichiarazione di invalidità, sul presupposto dell'interesse del condominio alla continuità dell'amministrazione.

Sono due situazioni diverse, e dalla loro corretta qualificazione dipende la validità degli atti compiuti nel frattempo.

Cosa fare in concreto

1. Verifica la data di nomina e quella dell'eventuale rinnovo: l'incarico dura un anno e si rinnova per un anno.
2. Chiedi il verbale di nomina e la sua annotazione nel registro: senza quello non c'è rappresentanza.
3. Convoca l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore; se i condomini sono più di otto e l'assemblea non provvede, si può chiedere la nomina all'autorità giudiziaria.
4. Se serve agire in giudizio, fai deliberare all'assemblea un mandato specifico: non affidarti alla firma di chi è già cessato.
5. Pretendi la consegna della documentazione: è un obbligo di legge alla cessazione dell'incarico.
6. Contesta per iscritto i compensi richiesti per il periodo successivo alla cessazione: la legge esclude ulteriori compensi.

Quando rivolgersi a un avvocato

Prima di affidare un incarico legale al condominio, e prima di contestare un atto compiuto da un amministratore cessato. Nel primo caso si tratta di verificare che chi firma abbia i poteri, perché un errore qui non si corregge più; nel secondo, di capire se l'atto rientrava davvero fra le attività urgenti non differibili. Se il problema è più ampio e riguarda la gestione, il tema della responsabilità è trattato nell'articolo dello Studio sulla responsabilità dell'amministratore revocato per mala gestio.

Domande frequenti

Quanto dura l'incarico dell'amministratore?

Un anno, e si intende rinnovato per eguale durata, secondo l'art. 1129 del codice civile. Alla scadenza, se l'assemblea non provvede alla nomina, l'incarico non prosegue in modo pieno: subentra il regime limitato previsto per la cessazione.

Cosa può fare un amministratore con il mandato scaduto?

Solo le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, cioè quelle che non possono essere differite senza danno o pericolo in attesa della nomina del nuovo amministratore. Non conserva tutti i poteri dell'art. 1130 c.c., come ha chiarito la Cassazione con la sentenza n. 21883 del 2026.

Ha diritto al compenso per quel periodo?

No. L'art. 1129, comma 8, c.c. stabilisce espressamente che l'amministratore cessato esegue le attività urgenti senza diritto ad ulteriori compensi. Eventuali richieste per il periodo successivo alla cessazione vanno contestate per iscritto.

Può dare mandato a un avvocato per una causa?

Non da solo. Secondo la Cassazione, la procura rilasciata dall'amministratore già cessato, in assenza di un apposito mandato speciale dell'assemblea, non è validamente conferita: nel caso deciso ciò ha comportato l'inammissibilità dell'appello, senza possibilità di regolarizzare la procura perché il vizio era stato sollevato tempestivamente.

Deve consegnare i documenti del condominio?

Sì. Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso riferita al condominio e ai singoli condomini. Sul diritto di accesso dei condomini alla documentazione si veda la guida dello Studio sull'accesso ai documenti contabili e all'anagrafe.

E se nessuno nomina il sostituto?

Quando i condomini sono più di otto e l'assemblea non provvede, la nomina può essere fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. È la via per uscire da un condominio paralizzato, descritta anche nella guida dello Studio sulla revoca e il rinnovo dell'amministratore.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Art. 1129 del codice civile (nomina, revoca e obblighi dell'amministratore: durata annuale e rinnovo, nomina giudiziale, consegna della documentazione e attività urgenti alla cessazione senza ulteriori compensi, comunicazione dei dati e specificazione analitica del compenso a pena di nullità); art. 1130 del codice civile, in particolare il n. 7) sui registri. Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 21883 del 26 giugno 2026, che richiama Cass. n. 7247 del 26 marzo 2026. Aggiornato a novembre 2026.

Dopo la cessazione dell'incarico i poteri dell'amministratore si restringono molto, e gli atti eccedenti possono rivelarsi inefficaci. Lo Studio Legale Armandola assiste a Roma e in tutta Italia, anche in consulenza online. Richiedi una consulenza per valutare la tua posizione.

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