Quanto vale la casa quando si calcola la legittima

La legittima non si calcola sui prezzi di ieri

Vostro padre ha donato la casa a un fratello vent'anni fa. All'epoca valeva poco, oggi vale molto. Oppure il contrario: il terreno donato era agricolo e nel frattempo è diventato edificabile. Quando si apre la successione e qualcuno dice «la mia quota è stata lesa», la prima domanda non è chi ha ricevuto che cosa, ma a quanto si conta quello che ha ricevuto. È qui che si decidono le cause fra fratelli, ed è qui che si sbaglia più spesso. Vediamo le regole.

In sintesi

• Per sapere se la legittima è lesa si forma una massa: i beni del defunto al tempo della morte, meno i debiti, più — fittiziamente — tutte le donazioni fatte in vita (art. 556 c.c.).
• Le donazioni si valutano secondo le regole degli artt. 747-750 c.c., cioè al valore che il bene ha al tempo dell'apertura della successione, non al valore del giorno della donazione.
• Lo stesso criterio vale per i beni lasciati: conta il momento della morte, non quello dell'atto che si contesta.
• I criteri legali di stima sono inderogabili: nemmeno un accordo fra le parti può sostituirli, perché sono posti a tutela dei legittimari.

Come si forma la massa su cui si fanno i conti?

L'art. 556 del codice civile descrive un'operazione in tre passaggi. Si forma «una massa di tutti i beni che appartenevano al defunto al tempo della morte», se ne detraggono i debiti, e si riuniscono fittiziamente i beni di cui il defunto abbia disposto per donazione, «secondo il loro valore determinato in base alle regole dettate negli articoli 747 a 750». Sull'asse così formato si calcola la quota di cui il defunto poteva disporre.

«Fittiziamente» significa che è un'operazione soltanto contabile: le donazioni non tornano indietro, si rimettono nel conto per capire quanto fosse grande il patrimonio di riferimento. Su quanto spetti poi a ciascun legittimario si veda la guida dello Studio sulla quota di legittima e quota disponibile.

A che data si valuta la casa donata?

Al tempo dell'apertura della successione, cioè alla morte del donante. Lo dice l'art. 747 c.c. in una riga: «La collazione per imputazione si fa avuto riguardo al valore dell'immobile al tempo dell'aperta successione». Il giorno in cui la donazione è stata fatta, e il valore che il bene aveva allora, non contano.

La conseguenza pratica è grossa. Una casa donata nel 2005 che oggi vale il triplo entra nel calcolo per quello che vale oggi, non per quello che valeva allora. Lo stesso principio, con criteri specifici, vale per i beni mobili: l'art. 750 c.c. stabilisce che si guarda al valore al tempo dell'aperta successione e che, per i titoli di Stato, per gli altri titoli quotati in borsa e per le merci, la determinazione si fa «in base ai listini di borsa e alle mercuriali del tempo dell'aperta successione».

Migliorie, spese e deterioramenti: cosa si aggiunge e cosa si toglie

Chi ha ricevuto il bene non è penalizzato per quello che ci ha messo di suo. L'art. 748 c.c. prevede che si deduca a favore del donatario il valore delle migliorie apportate, nei limiti del loro valore al tempo dell'aperta successione, e che si computino a suo favore le spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, purché non causate da sua colpa.

Specularmente, il donatario risponde dei deterioramenti che per sua colpa hanno diminuito il valore dell'immobile. E ha una garanzia processuale: il coerede che conferisce un immobile in natura può trattenerne il possesso fino all'effettivo rimborso di quanto gli è dovuto per spese e miglioramenti.

Due principi della Cassazione che spostano i conti

Conta anche quello che il bene è diventato

Con la sentenza n. 14211 del 22 maggio 2024 la Cassazione ha stabilito che i beni compresi nell'asse, sia quelli lasciati sia quelli donati, devono essere valutati con riferimento al momento dell'apertura della successione e non a quello del negozio contestato, includendo nella valutazione anche l'eventuale vocazione edificatoria sopravvenuta dei terreni, che può incidere in misura significativa sul valore dell'asse nel suo complesso. La stessa decisione ribadisce che nella riunione fittizia vanno incluse tutte le donazioni fatte dal defunto, indipendentemente dalla qualità del beneficiario: coerede, congiunto o estraneo.

Sul valore non ci si può mettere d'accordo

Con l'ordinanza n. 7449 del 20 marzo 2025 la Cassazione ha annullato una decisione d'appello che aveva valorizzato i beni donati alla data della donazione perché le parti avevano concordemente fatto riferimento a quel valore. La posizione concorde delle parti, ha chiarito la Corte, non consente di violare i criteri legali di stima, che sono norme inderogabili poste a tutela dei legittimari.

Cosa fare in concreto

1. Ricostruisci tutte le donazioni, comprese quelle indirette e quelle dissimulate sotto forma di vendita: entrano tutte nel calcolo. Quando i genitori sono due, le successioni restano distinte: il punto è trattato nella guida dello Studio sulle donazioni da due genitori.
2. Procurati gli atti: rogiti, visure catastali e ipotecarie, planimetrie, certificati di destinazione urbanistica.
3. Fai stimare i beni alla data della morte, non a quella della donazione. È l'errore che si paga più caro.
4. Verifica se la destinazione urbanistica è cambiata fra la donazione e l'apertura della successione: un terreno diventato edificabile cambia i conti.
5. Se sei tu il donatario, documenta migliorie e spese straordinarie con fatture e bonifici: l'art. 748 c.c. te le riconosce.
6. Non concordare valori di comodo in una trattativa: non vincolano il giudice e possono indebolire la tua posizione.
7. Ricorda la mediazione: in materia di successioni ereditarie e di divisione è condizione di procedibilità. Il percorso è descritto nella guida dello Studio sulla azione di riduzione e divisione ereditaria.

Quando rivolgersi a un avvocato

Appena sospetti che una donazione in vita abbia intaccato la tua quota, e prima di firmare qualunque accordo di divisione. La ricostruzione della massa richiede documenti che non sempre sono in mano agli eredi e una stima tecnica riferita a una data precisa, spesso lontana nel tempo. Vale anche per chi ha ricevuto la donazione: conoscere in anticipo come verrà conteggiato il bene, e che cosa può dedurre, evita di accettare una definizione sfavorevole.

Domande frequenti

La casa donata si conta al valore di oggi o a quello di allora?

A quello del momento dell'apertura della successione, cioè della morte del donante. L'art. 747 c.c. stabilisce che la collazione per imputazione si fa avuto riguardo al valore dell'immobile al tempo dell'aperta successione, e l'art. 556 c.c. rinvia a quelle regole per la riunione fittizia.

Si può concordare fra eredi il valore dei beni donati?

Non in modo vincolante. La Cassazione, con l'ordinanza n. 7449 del 2025, ha affermato che la posizione concordemente assunta dalle parti sul valore dei beni donati non consente di violare i criteri legali di stima, trattandosi di norme inderogabili poste a tutela dei legittimari.

Il terreno diventato edificabile dopo la donazione come si conta?

Per quello che è al momento della morte. La Cassazione, con la sentenza n. 14211 del 2024, ha incluso espressamente nella valutazione la vocazione edificatoria sopravvenuta dei terreni, perché incide in misura significativa sul valore dell'asse nel suo complesso.

Le ristrutturazioni fatte dal donatario si deducono?

Sì. L'art. 748 c.c. prevede che si deduca a favore del donatario il valore delle migliorie apportate, nei limiti del loro valore al tempo dell'aperta successione, e che si computino a suo favore le spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se non causate da sua colpa.

Entrano nel calcolo anche le donazioni a persone estranee alla famiglia?

Sì. La Cassazione ha ribadito nel 2024 che la riunione fittizia impone di includere tutte le donazioni fatte dal defunto, indipendentemente dalla qualità del beneficiario e dal fatto che si tratti di coerede, congiunto o estraneo. Il calcolo della massa e l'azione di riduzione restano però due piani distinti.

Chi stabilisce il valore in caso di disaccordo?

Il giudice, di regola attraverso una consulenza tecnica d'ufficio riferita alla data di apertura della successione. Nel caso deciso nel 2025 proprio la mancata stima secondo i criteri legali, in presenza di un ampio intervallo fra donazione e morte, ha portato all'annullamento della decisione d'appello.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Art. 556 del codice civile (determinazione della porzione disponibile e riunione fittizia); art. 747 (collazione per imputazione al valore dell'immobile al tempo dell'aperta successione); art. 748 (migliorie, spese e deterioramenti); art. 750 (collazione di mobili, titoli e merci). Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 14211 del 22 maggio 2024; Cassazione civile, sez. II, ordinanza n. 7449 del 20 marzo 2025. Aggiornato a novembre 2026.

Nel calcolo della legittima conta quanto vale il bene alla morte, non quanto valeva quando fu donato. Lo Studio Legale Armandola assiste a Roma e in tutta Italia, anche in consulenza online. Richiedi una consulenza per valutare la tua posizione.

Scopri di più sulle successioni.

Contattaci Telefono: 068417185

Email: info@studioavvocatiroma.it

Sede: Corso Trieste 150, 00198 Roma

Prenota la tua consulenza dal calendario o inviaci una richiesta mediante il form che troverai nella pagina contatti